양도세 규제 약발 끝 … 씨마른 서울 아파트, 서민 몰린 외곽부터 매물 증발

서울 아파트 매물이 빠르게 자취를 감추고 있다. 지난 3월 중순 8만건을 웃돌았던 매물이 불과 한달여 만에 6만건대로 줄어들자 시장에선 '규제 약발은 끝났다'는 반응도 나온다. 특히 서민 수요가 높은 '노·도·강'(노원·도봉·강북), '금·관·구'(금천·관악·구로) 등 서울 외곽 지역 매물이 집중적으로 줄면서 집값 불쏘시개로 작용하고 있다. 양도소득세 강화로 다주택자 매물을 풀어 집값을 잡겠다는 정부 정책이 되려 시장 불확실성과 서민층의 주거 불안을 키우는 '선의의 역설'로 이어지고 있는 것이다.

7일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만9554건으로 한달 전 7만6076건 대비 8.6% 줄었다. 매물이 6만건대로 떨어진 것은 지난 2월 24일 6만8564건 이후 약 두 달 만이다.

연초 5만건 중반대를 유지했던 서울 아파트 매물은 이재명 대통령의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 SNS 발언 후 급격하게 늘었다. 양도세 폭탄을 피하기 위해 다주택자들이 너도나도 급매를 내놓으면서 지난 3월 21일엔 매물 수가 8만80가구로 최고점을 찍었다. 덩달아 강남3구 집값도 하향세로 돌아서며 시장이 안정 조짐을 보이는듯 했다.

하지만 4월 중순으로 접어들며 시장 기류가 바뀌기 시작했다. 풀렸던 급매물이 상당 부분 소진된 가운데 집주인들이 다시 호가를 올리고 버티기에 들어갔기 때문이다.

여기에 시장에 뿌리 깊게 각인된 '고강도 규제에도 결국 서울 집값은 오른다'는 학습효과가 집주인들의 버티기를 더욱 심화시켰다.

불과 한달여만에 매물이 1만건 가까이 급감하면서 집값도 다시 꿈틀거리고 있다. 두달 가까이 하락장이었던 강남3구(강남·서초·송파)에서는 송파구에 이어 서초구 아파트 매매격이 상승세로 돌아섰고 상대적으로 집값이 저렴한 서울 외곽 경우 신고가 거래가 쏟아지고 있다.

특히 서울 외곽 경우 매물 감소폭이 점차 커지면서 서민층의 주거불안 요소로 작용하고 있다.

실제 한 달 전 대비 매물 감소폭이 큰 10개 자치구 가운데 △구로구 -16.6% △강북구 -15.2% △강서구 -12.5% △중랑구 -12.6% △금천구 -12.3% △노원구 -12.3% △도봉구 -11.2% 등 7곳이 15억원 이하 중저가 아파트 비중이 높은 서울 외곽 지역이었다.

강북구 J공인중개소 관계자는 "강남 경우 급매물이라고 하지만 가격이 20억원, 30억원대라 일반적인 실수요자는 진입조차 어렵다"며 "결국 현재와 같은 대출규제 기조 속에 실수요자들이 노려볼 수 있는 것은 노·도·강 같은 외곽 지역뿐"이라고 말했다.

그러면서 "이번에도 정부 규제 후 집값이 다시 상승할 조짐을 보이자 실수요자 매수세가 외곽 지역으로 몰리고 있다"며 "이런 흐름에 따라 집주인들도 매물을 거둬들이고 호가를 올리고 있어 가격은 더 뛸 것으로 본다"고 부연했다.

시장에서는 오는 9일을 기점으로 매물 잠김이 더욱 심화될 것으로 전망하고 있다. 양도세 중과가 부활하면 그만큼 집주인 입장에서는 주택 매도 실익이 줄어드는 까닭이다.

구체적으로 유예 기간이 끝나면 다주택자 양도세율은 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자 보유자는 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p가 각각 가산된다. 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%에 이른다.

정부가 장기보유특별공제 축소, 보유세 강화 등 후속 세제카드를 꺼내들어도 추가로 풀리는 매물은 극히 제한적일 것이라는 게 업계 중론이다.

노원구 T공인중개소 관계자는 "입지가 좋은 알짜 매물들은 이미 증여나 직거래로 돌렸고 남은 매물들도 2~3월에 대부분 팔린 것으로 안다"며 "정부가 계속 압박 수위를 높여도 마른 행주를 쥐어짜는 격"이라고 귀띔했다.