공실 오피스로 청년 임대주택 4만호 만든다더니 … 실제 공급은 고작 1000여 가구

빈 상가와 오피스를 청년·신혼부부 임대주택으로 바꾸겠다는 정부 구상이 다시 나왔지만 시장 반응은 냉랭하다. 상업시설은 주거시설과 구조가 달라 리모델링 비용이 많이 드는 데다 매입가와 운영비 부담까지 겹쳐, 공실 활용이 실제 공급 확대로 이어지기엔 한계가 있다는 지적이다.

12일 한국부동산원의 '2026년 1분기 상업용부동산 임대동향조사'에 따르면 전국 일반상가 공실률은 13.1%, 집합상가 공실률은 10.5%로 집계됐다. 오피스 공실률도 8.8% 수준이다. 빈 상업시설은 늘고 있지만 주거시설로 활용하려면 용도변경과 리모델링 비용이라는 현실적인 문턱을 넘어야 한다.

정부가 다시 비주택 리모델링 사업 확대에 나선 건 도심 내 신규 택지 확보가 쉽지 않은 데다, 청년층 중심의 소형 임대 수요가 계속 늘고 있기 때문이다. 상대적으로 빠르게 물량을 확보할 수 있다는 점에서 기존 공실 건물 활용 카드가 다시 부각되는 분위기다.

국토교통부와 LH는 지난달 비주택 리모델링 매입임대주택 사업을 다시 꺼내 들었다. 기존에는 민간이 비주택을 리모델링한 뒤 LH가 사들이는 매입약정 방식이 중심이었지만, 올해는 LH가 비주택을 먼저 매입해 직접 리모델링하는 방식까지 추가해 2000가구 공급을 추진한다.

다만 기존 사업 성과는 기대에 미치지 못했다. 비주택 리모델링 임대주택 사업은 2025년까지 4만1000가구 공급을 목표로 했지만 실제 공급은 2020~2021년 서울 등 수도권 10건, 1291가구 수준에 그쳤다. 이후 공사비 증가 등으로 2022년부터 신규 대상지 선정이 보류되며 사실상 중단됐다.

문제는 올해 사업 대상이 과거보다 더 까다로울 수 있다는 점이다. 기존에는 관광숙박시설과 생활숙박시설, 고시원 등을 주거시설로 바꾸는 사례가 중심이었지만 올해는 상가와 업무시설까지 포함됐다.

상가·오피스는 주거시설과 구조 자체가 달라 리모델링 과정에서 추가 비용이 많이 들어간다. 배관과 환기, 채광, 주차, 공용부 동선 등을 주거 기준에 맞게 다시 손봐야 하는 경우가 많고 층별 구조에 따라 공사 부담도 달라질 수 있다.

특히 상가는 층고와 평면 구조가 제각각인 데다 주거용 기준에 맞춰 배관과 환기 설비를 새로 설치해야 하는 경우가 많다. 부동산 업계에서는 "신축에 가까운 수준으로 공사비가 들어간다"는 반응이다.

소유 구조도 변수다. 상가와 업무시설은 층별·호실별 소유자가 나뉜 경우가 많아 건물 전체를 매입하거나 주거용으로 전환하는 과정에서 이해관계 조율이 쉽지 않다. 입지가 좋아도 매입가와 공사비가 맞지 않으면 실제 공급 물량으로 연결되기 어렵다는 지적이 나오는 이유다.

청년층 주거 수요는 여전히 크다. 2024년 주거실태조사에 따르면 청년가구의 최저주거기준 미달 비율은 8.2%로 전체 평균보다 높았다. 청년가구 중 고시원 등 주택 이외 거처에 사는 비율도 5%대를 기록했다.

부동산 업계 한 관계자는 "비주택을 주거시설로 전환하는 사업은 단순히 공실이 있느냐만으로 판단하기 어렵다"며 "매입가와 리모델링 비용, 향후 운영 수익성까지 맞아떨어져야 실제 공급으로 이어질 수 있다"고 말했다.

이어 "특히 상가나 업무시설은 기존 구조를 주거 기준에 맞게 손봐야 하는 부분이 많아 예상보다 비용이 커질 수 있다"며 "사업자 입장에서는 입지가 좋아도 비용 구조가 맞지 않으면 선뜻 참여하기 어려운 사업"이라고 덧붙였다.