'토허구역 실거주 유예' 약발 받을까 … "무주택 실수요 제한적일 것"

이달 말부터 토지거래허가구역 내 세입자가 거주 중인 주택도 실거주 의무를 유예받을 수 있게 되면서 서울 부동산 시장의 매물 흐름에 관심이 쏠리고 있다. 시장에서는 그동안 거래가 막혀 있던 일부 매물이 다시 시장에 나올 가능성이 제기되지만, 대출 규제와 세 부담 등이 여전히 남아 있어 매물 증가 폭은 제한적일 것이란 관측도 함께 나온다.

국토교통부는 12일 토지거래허가구역에서 임차인이 거주 중인 주택을 매매할 경우 매수자의 즉시 실거주 의무를 유예하는 방안을 추진한다고 밝혔다. 관련 법령 정비를 거쳐 이달 말부터 시행될 예정이다.

이번 조치에 따라 무주택자가 세입자가 있는 주택을 매수하더라도 임대차 기간 종료 이후 실거주 2년 의무를 채우면 된다. 기존처럼 계약 직후 바로 입주해야 하는 부담이 줄어들면서 거래 문턱이 일부 낮아졌다는 평가가 나온다.

부동산 업계에서는 토허제로 묶여 있던 매물 일부가 시장에 다시 나올 가능성이 있다고 내다봤다. 업계 한 관계자는 "즉시 입주 부담이 줄어든 만큼 그동안 거래를 미뤘던 매도자들의 움직임이 일부 나타날 수 있다"며 "다만 대출 규제와 양도세 부담이 여전히 큰 상황이라 매물이 급격히 늘어나는 수준까지 이어지긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

이번 조치는 최근 서울 아파트 매물 감소 흐름에 대응하기 위한 조치라는 해석도 나온다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 직후 서울 아파트 매물은 이틀 만에 2800건 넘게 감소한 것으로 집계됐다. 세 부담이 다시 커지자 일부 집주인들이 매도 시점을 늦추거나 매물을 거둬들이는 움직임을 보이면서 시장에서는 '매물 잠김' 우려가 커진 상황이다. 업계에서는 정부가 세입자 있는 주택의 거래 문턱을 낮춰 매물 흐름을 일부 되살리려는 의도가 반영됐다고 보고 있다.

다만 매수 대상을 무주택자로 제한한 점은 거래 확대의 제약 요인으로 꼽힌다. 기존 주택을 팔고 상급지로 이동하려는 1주택 갈아타기 수요는 이번 유예 대상에서 사실상 제외될 가능성이 크기 때문이다. 시장에서는 세입자 낀 매물의 거래 길은 열렸지만 실제 매수층이 자금 여력이 있는 무주택 실수요자로 좁혀지면서 거래 회복 효과는 제한적일 수 있다는 해석도 나온다.

특히 최근 정부의 대출 규제가 강화된 상황에서 실수요자의 자금 조달 부담이 여전하다는 점도 변수로 꼽힌다. 갈아타기 수요가 움직이더라도 추가 자금 마련이 쉽지 않은 만큼 실제 거래 확대로 이어지는 데에는 한계가 있을 수 있다는 분석이다.

다주택자의 경우에도 실거주 규제는 일부 완화되지만 양도소득세 중과 부담이 남아 있어 적극적인 매도 유인은 크지 않다는 시각이 나온다. 시장에서는 이번 조치를 거래 경색 완화 차원의 보완책으로 보면서도, 동시에 토허제 규제 완화 신호로 해석될 가능성도 주시하는 분위기다.

정부는 이번 조치가 투기 수요 확대와는 거리가 있다는 입장이다. 금융당국 역시 대출 완화를 통한 시장 자극보다는 실질적인 자금 여력이 있는 실수요 중심 거래가 필요하다는 점을 강조했다.