임대업자 때리고 대출 막고…매물 잠김→가격 상승 역효과행당·하왕십리 역세권 신축 투룸 월세 100만~180만원선보증금 2억 반전세 매물도…세입자 못구한 집주인 진퇴양난
  • ▲ 행당동 일대 빌라촌 골목길. ⓒ박정환 기자
    ▲ 행당동 일대 빌라촌 골목길. ⓒ박정환 기자
    "요새 빌라도 매매개와 전세가가 워낙 비싸니까 월세 많이 보시는데 매물이 거의 없어요. 매물이 나오더라도 저렴하지는 않죠. 지하철역 인근이면 투룸 기준 보증금 5000만원 기준 월세 100만원, 많게는 180만원 정도까지 생각하셔야 돼요."(성동구 T공인중개소 대표)

    부동산 시장에서 '공급자' 역할을 수행해 온 다주택·임대사업자에 대한 정부 규제와 대출 제한은 아파트에 이어 빌라 전·월세난이라는 또다른 부작용을 낳았다.

    다주택·임대사업자들이 대출 및 세제 압박을 피해 너도나도 보유 중인 임대 매물을 처분하면서 시장 내 수급 불균형이 심화됐고 결국 전·월세 가격 폭등으로 이어졌다.

    설상가상 전세사기 여파로 주택도시보증공사(HUG) 보증한도까지 줄었다. 이로 인해 전세자금대출 한도가 낮아지면서 '전세의 월세화'를 앞당기는 촉매제가 됐다.

    임대 매물을 찾던 이들이 비싼 가격, 대출 규제로 발길을 되돌리고 낮아진 수요 탓에 신축 공급도 멈춰 시장 불안정성이 심화되는 악순환의 반복인 것이다.

    매물 출회와 신축을 틀어막는 구조적 문제 해결 없이 빌라 공급만 외쳐대는 것은 '어불성설(語不成說)' 말장난에 불과하다는 지적이 나온다.
  • ▲ 공인중개사무소에 붙은 매물 정보. ⓒ박정환 기자
    ▲ 공인중개사무소에 붙은 매물 정보. ⓒ박정환 기자
    지난 13일 빌라 밀집 지역인 성동구 행당동, 하왕십리동 일대를 직접 둘러보니 '거주할 만한' 전·월세 매물을 찾기가 쉽지 않았다.

    현장에서 만난 공인중개소 대표 및 관계자들도 "매물이 없다"는 공통된 반응을 보였다. 그나마 나오는 매물도 가격대가 높아 거래 매칭이 쉽지 않다는 설명도 덧붙였다.

    대체로 준공 10년 이내이면서 주거 환경이 비교적 쾌적하고 역세권인 매물은 월세값이 100만원 이상이었다.

    P공인중개소 관계자는 "전세는 매매가와 큰 차이가 없는 데다 선호하지 않는 실수요자도 많아 월세 수요가 훨씬 큰 편"이라며 "보증금에 따라 다르긴 한데 투룸은 월세 70~100만원, 쓰리룸은 100만원 이상"이라고 설명했다. 이어 "투룸 경우에도 신축에 역세권인 매물은 월세 100만원 이상으로 봐야 한다"고 부연했다.

    예컨대 왕십리역 인근 'K-타워' 방 2개 매물은 보증금 5000만원·월세 180만원에 매물이 올라와 있다. 해당 매물은 당초 보증금 3000만원에 월세 170만원으로 등록됐다가 최근 호가가 상향 조정됐다.
  • ▲ 행당8구역 주택가에 재개발 반대 문구가 붙어 있는 모습. ⓒ박정환 기자
    ▲ 행당8구역 주택가에 재개발 반대 문구가 붙어 있는 모습. ⓒ박정환 기자
    행당동 빌라촌 한복판에 위치한 한 빌라의 방 2개 매물도 보증금 5000만원·월세 150만원에 매물이 등록됐다.

    T공인중개소 대표는 "지난해 6·27대책으로 버팀목 대출 한도가 깎였고 주택도시보증공사(HUG) 보증도 줄지 않았나"라며 "집주인도 세입자도 모두 전세보다는 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이다보니 월세 가격도 뛸 수밖에 없다"고 말했다.

    낡은 구축 빌라라고 해서 매물 가격이 무조건 저렴한 것도 아니다. T공인중개소 대표는 "90년대 지어진 전형적인 붉은 벽돌 빌라 투룸 매물이 보증금 9000만원·월세 80만원에 올라와 있다"며 "구축도 신축 못잖게 가격대가 높아 세입자를 구하기가 쉽지 않다"고 귀띔했다.

    월세 가격이 큰 폭으로 뛰면서 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 비율인 전월세 전환율도 꾸준히 오르고 있다. 서울시 서울주택정보마당에 따르면 성동구 연립·다세대주택 전월세 전환율은 △2025년 2분기 5.4% △2025년 3분기 5.5% △2025년 4분기 5.5% △올해 1분기 5.6%로 상승세를 이어가고 있다.

    보증금이 2억원을 넘겨 사실상 반전세로 봐야 하는 매물도 나왔다. 행당역 인근에 위치한 '미성빌라' 방 3개짜리 매물은 보증금 2억7000만원·월세 100만원, 보증금 2억원·월세 130만원에 매물이 올라와 있었다.

    5~6년 전만 해도 버팀목 대출을 받아 전세로 들어갈 수 있었던 매물이 이제는 추가 보증금에 매달 100만원 이상 월세를 얹어야 겨우 세 살이를 할 수 있게 된 셈이다.

    집주인들도 난감한 상황에 내몰렸다. 재개발 입주권을 노리고 10~20년 장기 투자 목적으로 빌라를 사들였다가 세입자를 구하지 못해 진퇴양난 상황에 놓였다.

    C공인중개소 관계자는 "현 시점에서 빌라는 실거주는 물론 임대, 투자 목적으로도 추천하기가 쉽지 않은 상황"이라며 "재건축·재개발도 최근 공사비 인상으로 추가분담금, 사업 지연 이슈가 있어 신중하게 접근해야 한다"고 강조했다.