집값 3대 선행지표 일제히 널뛴다 … 상승 국면 본격화

서울 집값이 숨고르기를 끝내고 본격적인 상승 국면에 접어들었다. 집값 오름폭은 한 주 만에 두 배 가까이 뛰었고, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 여파로 주저앉았던 강남3구(강남·서초·송파)마저 2개월 만에 다시 반등하며 서울 전역이 상승장에 올라탔다.

시장 곳곳에서는 벌써 '불장' 전조 현상이 포착되고 있다. 급매 처분을 끝낸 집주인들은 다시 매물을 거둬들이고 있고 '지금 아니면 집을 못 산다'는 공포에 사로 잡힌 실수요자들은 종잣돈과 대출을 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'해 중저가 아파트 매수에 나서고 있다. 

부동산 시장 지표에서도 이상신호가 감지된다. 집값 3대 선행지표로 불리는 거래량과 전세값, 경매 낙찰가율이 일제히 널뛰면서 문재인 정부 시기 '폭등장' 재현 우려가 확산되고 있다.

20일 서울부동산정보광장에 따르면 4월 기준 서울 아파트 매매 거래량은 7687건으로 직전월 5490건 대비 40.0%, 전년 동기 5227건 대비 47.1% 늘었다. 4월 거래분 신고 기한이 이달 말까지임을 감안하면 거래 건수가 8000건을 넘길 것이라는 관측도 나온다.

양도세 중과를 피하기 위한 막판 급매물과 상대적으로 가격 진입장벽이 낮은 '노·도·강(노원·도봉·강북)' 등 서울 외곽 중저가 매물을 실수요자들이 대거 사들인 영향으로 풀이된다.

잇단 규제에도 불구하고 집값이 다시 상승세를 나타내는 상황에 정부가 마땅한 공급 방안을 내놓지 못하면서 3040세대 실수요자들의 '패닉바잉(공황매수)'이 본격화되고 있는 것이다.

또다른 선행지표인 전세값도 천정부지로 치솟고 있다. 5월 둘째 주 서울 아파트 전세가격은 0.23% 오르며 2015년 11월 둘째 주 0.31% 이후 10년 6개월만에 최고치를 찍었다.

전세값이 집값 선행지표로 꼽히는 것은 실수요자들의 전환 매수 빈도가 늘 수 있어서다. 특히 매매가 대비 전세가 상승폭이 더 큰 수도권과 지방을 중심으로 전환 매수가 급증할 수 있다는 전망이 나온다.

실제 KB부동산 통계를 보면 5월 기준 전국 아파트 전세가율은 68.50으로 2021년 2월 69.03 이후 5년 3개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다.

전세가율은 주택 매매가격 대비 전세가격 비율을 말한다. 해당 수치가 높을 수록 매매가격과 전세가격 차이가 크지 않아 전환 매수을 고려하는 이들이 많아질 수 있다.

시장에서는 통상 전세가율이 70대에 이르면 실수요자들의 전환 매수 움직임이 본격화되는 것으로 보고 있다.

그간 하락세였던 경매 낙찰가율도 반등했다. 지지옥션의 4월 경매 동향 보고서를 보면 서울 아파트 경매 낙찰가율은 3개월 만에 반등하며 100%선을 회복했다.

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율을 뜻한다. 이 지표가 올랐다는 것은 그만큼 실수요자들의 집값 상승 기대감이 높아졌다는 의미로 해석할 수 있다.

시장에 풀린 매물이 계속 감소하고 있는 만큼 집값 상승세도 당분간 지속될 것으로 예상된다.

정부가 매물 잠김 해소를 위해 그간 다주택자 매물에만 적용되던 실거주 의무 유예를 비거주 1주택을 포함한 세입자가 있는 주택 전체로 확대하는 방안을 내놨지만 실효성은 크지 않을 것이라는 게 전문가들 의견이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "비거주 1주택자의 매물이 시장에 나올 수는 있지만, 집을 매도한 집주인이 무주택 상태로 남는 게 아닌 거주용 1주택을 매입하는 갈아타기에 나설 가능성을 염두에 둬야 한다"며 "결국 정부가 목표하는 매물 증대와 가격 안정 효과는 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.