부동산 회복기
매매 상승 기대…전세난은 여전

[2015년 부동산전망] 올해 부동산시장은 긴 침체를 벗어나 회복기로 들어서는 모습을 보였다. 연말로 접어들면서 집값 상승여력이 떨어지고 있지만, 내년 부동산시장에 대한 전망은 긍정론이 우세하다.

2015년 수도권 주택가격은 완만한 상승세가 예상된다. 상승폭은 올해보다는 소폭 확대할 것으로 기대된다.

저금리 기조와 LTV·DTI 등 부동산규제 완화로 유동성 자금의 부동산 진입이 늘고 있어서다. 여기에 올해 발표한 각종 부동산 대책이 내년 시행에 들어가면 시장에서 가시적 효과가 나타날 것으로 예상된다.

저성장에 대한 장기적 불확실성 등 부정적인 장기 지표 개선이 동반된다면 견조한 상승세도 기대할 만하다.

지방 역시 상승세가 이어질 것으로 전망되나, 상승폭은 올해보다 둔화할 것으로 보인다.

호재가 있는 지역과 그렇지 않은 지역간 편차가 크고 새 아파트 공급 증가 영향과 수요 여력의 소진 등이 나타날 것이란 전망이다.

각종 부동산지표 역시 내년 부동산시장에 대한 기대감을 높이고 있다.

국토교통부 통계를 보면 지난 11월까지 주택 거래량은 91만4043건을 기록했다. 12월까지 더하면 100만건을 넘어설 가능성이 높다. 통계를 만들기 시작한 2006년(108만건) 이후 최고치다.

매매가격도 지난해보다 상승폭이 커졌다. KB국민은행 주택가격동향을 보면 11월까지 전국 주택 매매가격은 전년 말보다 1.91% 증가했다. 아파트는 2.21%나 올랐고 단독주택과 연립주택도 각각 1.56%, 0.83% 상승했다.

◇'수요자의 눈', 내년 상반기 '맑음'

이처럼 부동산 지표가 긍정적으로 나타나면서 내년 부동산시장에 대한 수요자들의 기대감도 커지고 있다.

부동산114가 전국 거주자 755명을 대상으로 '2015년 상반기 부동산시장 전망'을 조사한 결과 응답자의 36.0%가 상승할 것으로 내다봤다. 집값은 52.3%가 오를 것으로 응답했다.

긍정적인 응답자들은 '규제완화를 통한 거래시장 활성'(51.8%)을 주요인으로 꼽았다. 실제로 올해 금리인하와 주택담보대출 문턱 완화 등이 시행되면서 전세세입자들의 매매전환을 유발했다. 재건축 연한완화는 관망하던 투자자들을 시장으로 끌어드렸다.

'시장 저점통과로 회복세 기대'(30.9%)라고 응답한 이들도 많았다. 아파트 매매가격이 회복세를 보이면서 수요자들의 기대심리 작용한 것으로 보인다.

반면 부동산 경기를 부정적으로 전망한 응답자들의 35.6%는 '채무상환능력 저하'를, 29.9%는 '실물경기 회복지연'을 리스크 요인으로 꼽았다.

매매시장을 부정적으로 전망한 응답자들은 '부동산 대책에도 불구 회복지연'(40.6%)을 가장 큰 요인으로 보고 있었다. '수요대비 공급량 증가'(26.6%)와 '분양시장 인기로 재고시장 하락'(15.6%)도 응답이 많았다.

◇'부동산 3法' 국회 통과가 관건

이처럼 수요자들은 내년 부동산시장에 대한 정부의 정책 기대감이 크다. 올해 역시 정부 정책에 따라 주택가격은 엎치락뒤치락을 반복했다. 특히 내년 부동산시장은 현재 국회에 계류 중인 법안 처리에 따라 달라질 것이란 전망이 우세하다.

실수요자 중심으로 재편된 부동산시장에 투자수요를 끌어들이기 위해서는 정책 리스크 감소가 필요해서다. 투자수요는 리스크에 민감해 정책적 불확실성 해소가 무엇보다 중요하다.

국회에 계류 중인 법안은 분양가상한제 탄력운용, 재건축초과이익환수제 폐지, 용적률 규제 완화, 임대소득 과세 개정 등이 있다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원 "중장기적 주택시장 변화에 대응한 규제 완화 작업을 지속적으로 펼쳐나가야 한다"며 "주택보유에 대한 지원확대, 공급시장 중장기 로드맵 마련, 간접투자 등 부동산 금융상품 다변화 등이 필요하다"고 주장했다.

◇전세시장 여전히 '불안', 상승세 올해 수준 전망

2015년 전세시장은 여전히 상승세를 이어갈 것으로 전망된다.

수도권은 아파트와 비아파트 입주량이 올해 수준으로 전망되지만 서울은 아파트 입주 감소와 강남권 재건축 이주 등 불안요인이 존재해 국지적 전세난이 예상된다.

정부의 정책도 전세보다는 월세에 맞춰져 있어 뚜렷한 대책이 없는 상황이다. 서민 주거비 부담 완화 대책 역시 저소득계층의 주거비 지원에 초점이 맞춰져 전세시장에 영향은 미비할 것으로 보인다.

지방은 공급 물량이 집중된 만큼 임대차 시장은 안정세를 보일 것으로 기대된다.

한국건설산업연구원은 내년 전셋값 상승률을 3.4% 수준으로 내다봤다.

수요자들 역시 내년 전셋값 상승은 불가피할 것으로 전망했다.

부동산114의 설문조사에 따르면 응답자들은 대부분 내년 상반기 전셋값이 오를 것으로 전망했다.

전셋값 상승요인은 '임대인 월세선호도 증가로 전세물량 감소'(43.3%)가 가장 많았다. '아파트 투자가치 감소로 전세수요 증가'(29.2%)도 응답률이 높았다.

현재 전세시장은 저금리 기조로 금융권보다는 월세임대 수익이 더 높다. 이에 월세로 전환하려는 임대인들이 늘고 있다. 이에 공급이 부족해지면서 전셋값이 고공행진을 이어가는 상황이다.

따라서 뚜렷한 타개책이 없는 이상 전셋값 상승은 내년에도 이어질 것이란 전망이 우세하다.

반면 전세시장 하락을 전망은 응답자 중 34.9%는 '주택 매수세 증가로 전세수요 감소'를 꼽았다. '전셋값 급등으로 인한 수요조정-(25.3%)도 차순위로 나타났다.