[2014 부동산결산]
정책에 웃고 운, 아쉬운 한 해

2014년 부동산시장은 정부 정책에 울고 운 해였다. 2·7·9월 연이은 대책 발표와 후속조치가 이어지면서 전국 아파트 매매가격은 상승과 하락을 오갔다. 반면 전세는 뚜렷한 대책 없이 상승세로 흘러갔다. 올해 부동산을 뒤흔든 대책 발표 시기와 아파트가격 변동추이 등을 통해 2014년 부동산시장을 되짚어 봤다.

연초 부동산시장은 전년도 12.3부동산대책 후속조치 발표 이후 상승, 1월 0.05%, 2월 0.20%로 산뜻한 출발을 했다. 하지만 전월세 임대소득과세 문제를 담은 2.26대책이 발표되면서 오름세를 보이던 시장은 찬물을 끼얹은 듯이 하락했다. 세금부담과 임대소득 노출에 대한 우려가 커지면서 강남권 재건축단지를 중심으로 낙폭이 커졌다. 

부동산114에 따르면 2월 0.20%까지 올랐던 전국 아파트 매매가격변동률은 3월 014%, 4월 0.04%, 5월 0.03%, 6월 0.02%까지 추락했다.

다주택자들이 전월세 임대소득 과세 부담에 매수를 중단한 탓으로 분석된다.

이처럼 올 상반기는 부동산시장에 회복 기대감을 심어주지 못한 체 마무리됐다. 이에 정부는 부동산시장을 살릴 강력한 한방을 담은 7.24대책을 발표했다.

부동산업계에서 시장 활성화를 위해 꼭 완화해야 하는 대못 규제로 꼽힌 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화를 포함한 것이다.

효과는 확실했다. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 주택금융규제 완화와 한국은행 기준금리 인하가 맞물리면서 8월 한 달간 수도권 아파트 매매가격 시가총액은 1조7000억원 이상 늘었다.

김미선 부동산써브 선임연구원은 "수도권 대부분 지역에서 저렴한 매물이 빠르게 소진된 결과"라며 "규제완화 기대감이 시장에 반영되면서 매물회수와 매도호가 상승 등의 현상이 일어났다"고 전했다.

전국 아파트 매매가격 변동률도 7월 0.04%에서 8월 0.17%로 올랐다.

이어 9월 재건축 연한 단축, 청약제도 개편, 택지개발촉진법 폐지 등을 담은 9.1대책이 발표되면서 시장에 기대감은 더욱 커졌다.

매매가격은 9월 0.23%에서 10월 0.29%로 올 들어 최고치까지 상승했다.

관망세에 있던 수요자들이 움직이면서 찬밥신세였던 85㎡초과 중대형 아파트가 거래되기 시작했고, 적체됐던 미분양 아파트가 급속도로 팔려나갔다.

수도권 재건축 아파트를 중심으로 활기를 띠던 부동산시장은 11월 들어 추진력을 잃었다. 분양가상한제 탄력적용, 재건축초과이익환수제 폐지, 재건축 조합원 다주택 공급 허용 등 부동산 3법의 국회 통과가 요원해진 탓이다. 여기에 단기간에 가격이 크게 오르면서 추격매수보다는 급매물 위주로 거래가 이어져 가격상승이 견고하지 못했다.

결국 매매가격변동률은 10월 0.29%에서 11월 0.07%로 추락했다. 12월 12일 기준 수도권 주간변동률은 0.00%로 보합했다.

정부 정책에 엎치락뒤치락한 수도권과 달리 지방은 호조세를 보였다. 대구는 올 들어 9.89%나 오르며 단기간에 아파트값이 급등했고 충북, 경남, 울산, 부산 등도 강세를 이어갔다. 반면 세종시는 공무원 이전이 마무리되면서 입주물량이 급격히 증가해 -0.73% 하락했다.

◇청마의해 전셋값 1년 내내 달렸다

올해도 전셋값은 고공행진을 이어갔다. 전세를 선호하는 임차인 성향은 그대로인데 저금리 기조가 이어지면서 임대인들이 월세로 돌아서 수요공급이 차이가 난 탓이다. 

15일 부동산114에 따르면 올해(1~11월) 전국 아파트 전셋값은 5.45% 상승했다. △대구(10.68%) △인천(8.15%) △충북(7.51%) △충남(7.25%) △경기(5.79%) △서울(5.76%) 순으로 전셋값이 많이 올랐다.
전셋값 인상으로 매매가격대비 전세가격비율(전세가율)도 2013년 전국 65.66%에서 2014년 전국 67.62%(1.96%포인트↑) 높아졌다.

수도권에서는 올해 아파트 전세 재계약에 필요한 금액이 평균 4000만원으로 분석되기도 했다.

부동산써브에 따르면 11월 3주차 기준 수도권 아파트(주상복합 포함) 총 354만2124가구의 평균 전셋값은 2억3212만원으로 집계됐다. 2년전 1억9172만원보다 4040만원 늘어났다.

서울 전세살이를 못 버틴 전세난민들의 경기권 이주 행렬도 이어졌다.

통계청 자료를 보면 2014년 시군구별 인구이동자수 조사 결과 서울은 분기마다 1만명 이상의 순유출을 기록하고 있다. 반대로 경기도는 1만명 이상 늘고 있다. 이에 서울 출퇴근이 용이한 경기권 지역들의 전셋값도 덩달아 오름세를 보이고 있다.

이처럼 전세난이 심각하지만 정부는 뚜렷한 대책을 내놓지 못하고 있다.

실제로 정부는 10.30전월세 대책에서도 전세시장보다는 월세시장에 대비하려는 모습을 보였다. 매입임대와 전세임대를 집중 공급해 수요에 부응하곘다는 계획인데, 업계에서는 실효성이 떨어질 것으로 평가했다.

결국 전세시장은 내년에도 상승세를 이어갈 전망이다. 서울은 재건축 이주 수요와 입주물량 감소 등이 겹쳐 불안요인이 있고, 수도권도 월세전환과 서울 전세난민 유입 등으로 상승이 예상된다.