캐피털사 '브릿지론' 위험 수위… 40%는 LTV 80% 훌쩍

여신전문금융회사(여전사) 브릿지론의 대규모 만기가 임박했다.

시장 안팎의 불안정한 상황속에서 연쇄 부실에 대한 우려도 함께 커지고 있다.

관련 업계에 따르면 지난해 3분기 기준 금융업권 전체의 PF대출 규모는 140조6000억원.

여전사의 PF 규모는 27조2000억원이며 이중 30% 가량은 캐피탈사가 취급한 9조원 가량의 브릿지론이다.

부동산PF는 본PF와 브릿지론으로 구분되는데, 브릿지론은 신용도가 낮은 시행사가 1금융권에서 본 PF대출을 받기 전 개발자금을 제2금융권에서 고금리로 대출 받는 것을 말한다. 

시공을 위한 본PF 전 토지매입·인허가·시공사 보증 등에 필요한 자금으로 시공 전후를 '잇는다'는 뜻에서 브릿지론이라 불리며 상대적으로 리스크가 큰 편이다.

통상 캐피탈사는 자동차 할부·리스자산운용에 주력하지만 카드사의 시장 진입으로 경쟁이 과열되자 부동산금융자산 등 기업금융 취급을 확대해 왔다.

캐피탈사가 취급하는 본PF는 100억~300억원, 브릿지론은 50억~100억원으로 수준으로 타 업권과 비슷한 규모지만 질적 리스크는 오히려 큰 편이다.

변제순위를 보면 중·후순위 비중이 약 40%에 달하고 서울 및 수도권을 제외한 기타 지역이 40%를 차지한다. 특히 분양경기가 매우 저조한 대구·울산 지역도 10% 이상이다.

더 우려스러운 것은 브릿지론 중 73%가 올해 상반기 중 만기를 맞는다는 점이다. 브릿지론은 약 90%의 상환기간이 1년 이내에 집중되어 있고 본PF 전환 여부에 따른 부실화 리스크도 높다. 

본PF로 전환되지 않으면 담보 물건을 매각해 대출금을 회수해야 하는데, LTV가 80% 이상으로손실 가능성이 높다.

캐피털사 브릿지론의 경우 LTV 80%가 넘는 비중이 40%에 달한다. 이중 13%는 100%를 초과했다.

오유나 한국신용평가 수석연구원은 "부동산경기 침체가 지속돼 브릿지론의 부실화 위험이 확대될 경우, 우선적으로 LTV 80% 이상에 해당되는 40%의 자산들의 회수가능성이 급격히 저하될 수 있다"고 우려했다.

한국은행은 지난달 '금융안정 상황(2023년 3월) 보고서'에서 여전사들의 부동산 PF 익스포저가 지난 5년 새 4.3배 규모로 늘었다고 분석했다. 

업계 관계자는 "캐피탈사의 부동산PF 리스크에 대한 우려가 크지만 신용등급이 양호한 시공사와 계약했기 때문에 위험이 있어도 제한적일 것으로 보인다"면서도 "당국과 함께 여전업계 대주단 협약에 대해 검토하고 있다"고 했다.