"수요는 충분" 건설사, 강남4구 분양 자신… 속내는?

건설사들은 올해 강남4구(강남·서초·송파·강동) 분양을 앞두고 정부 대책에 크게 신경 쓰지 않는 분위기다. 서울에서도 '강남'을 고집하는 수요가 충분하다고 판단한 것. 다만 투자수요가 빠지면서 계약이 늦어질까 내심 걱정하는 눈치다.

4일 부동산114에 따르면 올해 강남4구에선 5개 단지·6790가구(총가구수 기준)가 새롭게 등장한다. 건설사별로 △삼성물산(래미안 신반포리오센트) △현대건설·대림산업(고덕3단지) △대림산업(거여2-2구역) △GS건설(방배 아트자이) △현대산업개발(잠실 올림픽아이아크)이 올해 분양을 앞두고 있다.

앞서 정부는 강남4구 분양권 전매는 소유권이전등기시까지 금지한다는 내용을 포함한 11·3 부동산대책을 발표했다. 사실상 강남4구에선 분양권 거래가 불가능해진 셈이다. 여기에 1순위 청약조건도 강화해 자연스럽게 가수요는 빠질 것으로 예상된다.

최근 강남4구에서 분양한 고덕 그라시움 1순위 평균 경쟁률은 22대 1. 계약도 4일 만에 100% 완판됐다. 건설사들은 정부 대책 발표 이후 고덕 그라시움 같은 경쟁률은 어렵다고 내다봤다.  

다만 강남을 선호하는 수요는 충분히 확보할 수 있다고 설명했다. 청약조건 강화로 기존 전세에서 내집마련으로 넘어가는 수요가 발생할 가능성이 커졌다. 또 강남은 '고가 아파트'라는 인식이 있다. 결국 일부 계층이 자연스럽게 분양시장으로 진입할 것으로 확신하는 분위기다.

A건설 관계자는 "투자거품이 자연스럽게 빠지면서 표면적인 경쟁률 수치는 감소할 것"이라면서도 "강남은 수요보다 공급이 부족해 사업 마무리까지 걱정하지 않는다"고 예상했다.

단순 시공비만 맡는 건설사 입장에서 경쟁률은 무의미하다는 의견도 나왔다. 최근 재건축·재개발은 조합과 건설사가 이익을 나누는 지분제가 아닌 도급제로 계약이 주를 이루기 때문이다.

일반분양은 총가구수와 비교해 소수에 불과하다는 점도 반영됐다. 즉 사업 리스크가 상대적으로 적다는 논리다.

B건설 관계자는 "건설사는 적절한 시기에 공사비 회수가 어렵다면 금융비용 발생과 현금흐름이 막혀 부담을 느낀다"면서도 "강남에서 대거 미분양이 발생하는 경우는 드물어 극단적인 경우는 발생하지 않을 것"이라고 말했다.  

단지 발표 초기에 시장이 어떤 반응을 보이느냐가 중요하다고 한 목소리를 냈다. 이번 대책이 심리적 타격을 주고 있어 일단은 지켜봐야한다는 조심스러운 입장이다. 

최근 분양시장 호황은 높은 경쟁률에서 출발한다. 인근 단지에서 분양권이 활발하게 거래되며 집값 상승 기대감에 계약이 빠르게 진행되는 구조다. 경쟁률은 수요자 관심을 엿볼 수 있는 기준이기 때문이다. 경쟁률 하락은 계약률과 직접 연결되다. 이들 단지가 서울 전역으로 확대되는 연쇄반응이 나올 수 있다는 우려다. 

이달 분양을 앞둔 한 분양소장은 "당첨자가 청약경쟁률이 예상보다 낮다면 계약을 망설일 수 밖에 없다"며 "실수요자도 집값이 떨어진다는 사실을 예상하고 계약하지 않는다"고 말했다.

또 다른 분양소장도 "정부가 실수요자 위주로 분양시장을 이끌겠다는 의도는 충분히 공감한다"면서도 "투자자가 받춰져야 실수요자도 분양시장에 참여한다"고 지적했다.