"강남 잡겠다"는 국토부, 입주권·부산 '풍선효과' 우려도

정부가 분양권 전매제한기간 연장을 주요 내용으로 하는 '11·3 부동산대책'을 내놓았다. 강남을 중심으로 전매제한기간을 연장해 투기수요 유입을 차단하겠다는 계획이다. 다만 이번 대책이 분양시장에 초점이 맞춰져 있어 입주권 등으로 풍선효과가 나타날 것이란 우려가 나오고 있다.

권대중 명지대학원 부동산학과 교수는 "강남 기존 재고주택 시장에 칼을 대지 않은 것은 아쉬운 부분"이라며 "이번 대책에 따른 풍선효과로 기타지역이나 상가 등으로 유동자금이 이동할 가능성이 없지 않다"고 분석했다.

특히 조합원 지위양도는 자유로운 만큼 입주권에 가수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 것으로 예상된다. 이번 대책은 소급적용이 안 되는 만큼 기존 분양권에도 수요자들이 몰릴 것이란 의견이 지배적이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양권 전매가 위축되면서 입주권에 투자자 유입이 증가할 것"이라면서 "교통·학군 등 인프라가 우수한 지역을 중심으로 입주권 거래가 활발해질 수 있다"고 예상했다.

이번 대책에서 눈여겨볼 부분은 부산이 조정대상지역에서 빠졌다는 점이다. 부산은 지방에서도 분양열기가 가장 뜨거운 지역이다. 부동산114에 따르면 올해 부산 전체 1순위 평균 경쟁률은 106.74대 1. 분양권 전매제한이 없어 단기차익을 노리는 투기수요가 꾸준한 편이다.  

이영래 부동산서베이 대표는 "1순위 조건과 재당첨 기준이 강화되면서 표면적인 경쟁률 수치는 조절될 것"이라면서도 "부산은 수요가 꾸준해 분양시장 분위기는 전반적으로 유지할 것"이라고 전망했다.

함영진 부동산114 센터장도 "분양권 전매가 자유로운 부산은 경남권 투기적 가수요가 집결할 수 있다"면서 "전매규제 미비로 가수요 쏠림현상이 우려된다"고 진단했다.

국토부는 청약시장 과열이 분양가를 올리는 악순환이 진행되고 있다고 설명했다. 이번 대책으로 시장을 실수요자 중심으로 재편하겠다는 의도다. 다만 분양가 상한제 도입은 관계 법령상 불가능하다는 게 국토부 입장이다.

박선호 주택토지실장은 "분양가 상한제는 주택법령상 요건이 충족돼야 적용할 수 있다"며 "추후 시장 상황에 따라 분양가 상한제 요건이 충족되면 고려하겠다"고 말했다.

한편 정부 대책이 시기적으로 늦었다는 지적이 나오고 있다. 이미 은행권이 중도금 대출 등 수요자 '돈줄'을 죄고 있는 만큼 시장 조절은 자연스럽게 진행될 것이란 의견이다. 내년부터 입주가 본격화되고 있다는 점도 분양시장 고민거리로 작용할 수 있다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "내년부터 입주물량이 쏟아지는 만큼 수요자 선택지는 많아지게 된다"며 "자연스럽게 시장조절 기능이 작동할 가능성은 충분하다"고 강조했다.

이에 대해 박선호 실장은 "올해 4월 이후부터 LTV·DTI 연장과 기준금리 인하 등이 겹치면서 분위기가 달라졌다"면서 "주택시장 흐름을 판단하는 시간이 필요했다"고 설명했다.