전매제한 연장해 투기세력 억제서울·경기·부산·세종 택지지구 지정 관리

분양시장에서 이상과열이 발생하고 있는 강남4구는 앞으로 소유권이전등기시까지 분양권 전매가 불가능해진다. 사실상 이들 지역에선 '분양권' 의미가 사라진 셈이다. 

3일 국토교통부는 분양권 전매제한기간 연장·1순위 자격제한 등의 내용이 담긴 '실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장 안정적 관리방안'을 발표했다. 

국토부는 저금리 등으로 인한 과도한 투자수요가 주택시장에 유입되는 것을 차단해 실수요자 중심으로 주택시장을 유도하겠다는 입장이다. 

박선호 주택토지실장은 "투자수요가 저금리가 이어지면서 주택시장으로 상당수 유입됐다"며 "단기 전매차익을 노리는 투자자들이 늘면서 과열 양상이 국지적으로 나타났다"고 말했다. 

국토부는 과열이 발생했거나 우려되는 지역·유형을 선별해 맞춤형으로 대응하겠다는 전략이다. 지역·유형별로 주택시장에 대한 분석을 진행해 이번 관리방안 대상지역으로 선정했다고 설명했다. 해당 지역은 △서울 전체 △경기 과천·성남·하남·고양· 남양주·화성(동탄2) △부산 해운대·연제·동래·남·수영 △세종이다. 

국토부가 내놓은 이번 관리방안 핵심은 분양권 전매제한기간 강화다.

국토부는 전매제한기간을 분양시장 과열정도에 따라 부산을 제외하고, 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정한다. 소유권이전등기란 계약자가 아파트 준공 후 잔금까지 지급해야 가능해진다. 즉, 등기가 이뤄진 만큼 해당지역에선 '분양권' 거래가 사라지게 되는 셈이다.  

실제 민간택지에선 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 과천은 소유권이전등기시까지, 강남4구를 제외한 서울과 성남은 기존 6개월에서 1년6개월로 전매제한기간이 연장된다. 공공택지에선 분양가와 시세 수준을 비교해 최대 3년에서 소유권이전등기시까지로 조정된다. 

1순위 청약조건도 강화된다. 조정대상지역에서 △세대주가 아닌 자 △5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 △2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외된다. 또 조정대상지역 주택에 당첨된 세대는 기존 당첨 제한 대상자에 추가된다.  

박선호 실장은 "분양시장이 실수요자 중심으로 움직이는 시장을 만든다는 계획"이라며 "조정과정에서 생기는 리스크를 선제적으로 막겠다는 의도"라고 설명했다. 

국토부는 투기수요를 관리하기 위해 당첨후 계약금을 분양가 5%에서 10%로 상향조정한다. 소규모 자본을 활용해 분양계약 후 시세차익을 목적으로 전매하려는 수요를 막겠다는 의도다. 

청약조건도 까다로워진다. 앞으로 조정대상지역에선 2순위 접수에서도 청약통장이 필요하다. 국토부는 신중한 청약을 유도해 과도한 투자목적을 미리 방지하고 2순위 시장도 실수요자 중심으로 유도하겠다는 계획이다. 

1순위 접수기간도 변경된다. 기존에는 당해·기타 지역 구분 없이 1순위 접수가 하루에 진행됐다. 앞으로 조정대상지역에선 당해와 기타지역을 나눠 이틀에 걸쳐 1순위 접수가 진행된다. 당해지역 접수자 대다수가 실수요자로 판단되는 만큼 추가적인 청약자를 받지 않겠다는 의미로 해석된다.

최근 논란이 됐던 무주택 서민을 위한 공공분양 중도금대출을 적극적으로 지원한다. 앞서 한국토지주택공사(LH)는 공공분양 중도금 대출을 취급할 은행을 찾지 못했다. 국토부는 공공분양 혜택이 무주택 실수요자에게 돌아가는 만큼 금융지원을 약속했다. 구체적으로 중도금 납부시기를 4∼8개월 연장하는 동시에 납부비율을 최소화한다. 

한편, 국토부는 2000년대 중반에 등장한 투기과열지구 지정이 필요하다는 의견에 대해선 당장은 어렵다고 설명했다. 

박선호 실장은 "당시 주택시장과 현재 상황을 비교하면 과열지구 지정은 적합하지 않는다고 판단했다"면서도 "국지적 과열현상이 심화 또는 주변으로 확산하면 검토할 여지는 있다"고 설명했다.