2016년 부동산시장 달군 10대 이슈는?

올 한해 부동산시장은 주택담보대출 규제강화와 공급과잉 우려로 연초부터 숨고르기에 바빴다.

그러나 일반분양에 나선 강남권 재건축아파트들이 연이어 청약흥행에 성공, 분위기가 반전됐다. 신규분양 단지들의 고분양가 경쟁이 일반아파트 가격상승까지 부추기는 모습이었다. 실제 서울의 경우 2015년 상승률을 넘어서기도 했다.

이에 정부는 주택공급 축소와 중도금 대출규제를 골자로 한 8·25가계부채대책을 내놓았고, 11월에는 청약자격 및 분양권 전매제한 강화에 초점을 맞춘 추가규제책을 발표했다.

한편, 지방은 입주물량 증가에 조선·해운업계 불황까지 겹치면서 지역에 따라 하향세를 나타냈다. 2016년 부동산시장을 달군 주요이슈를 정리해 봤다.

◆여신심사 가이드라인 시행

2월부터 수도권을 시작으로 '여신심사 선진화 가이드라인'이 적용됐다. 대출자가 빚을 갚을 만한 능력(소
득)이 있는지 깐깐히 따지고, 집을 사기 위해 대출을 받을 때는 원금까지 나눠 갚는 것을 원칙으로 한 것이다. 특히 5월부터는 전국으로 확대돼 지방도 사실상 DTI(총부채상환비율) 규제가 적용됐다.

지방은 입주물량 증가와 함께 그동안 없었던 대출규제까지 생기면서 상대적으로 타격이 컸다. 반면, 수도권은 아파트값이 강세를 보이고 있는데다 분양시장 호조세로 주택담보대출 규제 영향이 제한적이었다. 또한 집단대출이 가이드라인에서 제외되면서 재고주택과 분양시장 양극화 현상이 심화되기도 했다.

◆변호사의 부동산중개 논란

공인중개사 자격증이 없는 변호사가 부동산중개서비스를 시작하면서 공인중개사와 영역다툼 논란이 일었다. 중개업계는 공인중개사 교유영역을 변호사가 침범한 것으로 보고 강격 반발했다.

지난 3월 국토교통부는 대법원 판례를 근거로 개인공인중개사가 아닌 자가 '부동산'이란 명칭을 사용할 경우 공인중개사법 위법소지가 많다고 판단, 중개업계 손을 들어줬다. 하지만 11월 국민참여재판으로 진행된 1심에서 공인중개사법 위반 혐의에 대해 무죄판결이 내려지기도 했다.

이에 따라 변호사의 부동산중개 업무를 둘러싼 공방은 당분간 지속될 것으로 보인다.

◆대구·경북 아파트값 하락세

공급과잉 우려가 제기됐던 지방 주택시장에서 가격하락 현상이 나타났다. 최근 2~3년 간 급등한 가격에 대한 피로감과 입주물량이 쌓이면서 상승세가 꺾인 것. 특히 대구는 2015년 청약광풍이 불면서 아파트값이 고공행진을 이어갔지만 올 들어 전국서 가장 큰 하락폭을 보였다.

대구 외에도 경북·충남·충북·경남이 마이너스 변동률을 기록했다.

◆조선·해운업 불황…지역 부동산 타격

조선·해운업 비중이 큰 경남 거제·통영·울산 동구 일대 부동산시장에 찬바람이 불었다. 이들 지역은 조선·해운업이 호황이던 시절 '아파트 분양불패'를 자랑했던 곳. 하지만 조선·해운경기가 꺾이면서 투자수요가 줄어 아파트가격이 약세를 보였고, 거제 경우 미분양물량도 크게 증가했다.

◆주택청약 1순위 가입자 1000만명 돌파

주택청약종합저축 1순위 가입자수가 도입 7년여만에 1000만명을 돌파했다. 금융결제원에 따르면 7월 말 기준 주택청약종합저축 1순위 가입자수는 총 1002만6250명으로 2009년 5월 첫 판매를 시작한 이래 처음으로 1000만명을 넘어섰다.

1순위 가입자수가 지속적으로 늘어나면서 청약경쟁률 또한 치열해 졌다. 실제 올 1~10월 전국 아파트 청약경쟁률은 14.71대 1로, 청약의무화가 시작된 2007년 이후 가장 높은 수치를 나타냈다.

◆재건축 매매값·분양가격 신기록 

저금리 기조 속에 시중 유동자금이 강남 재건축시장과 신규분양시장에 몰리면서 여러 기록을 갈아치웠다. 우선 강남3구 재건축 아파트값이 사상 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 돌파했다. 강남3구 재건축 아파트값은 10월 3.3㎡당 4012만원으로, 역대 최고치인 2006년 3635만원 보다 377만원 더 높았다.

분양시장에서는 1월 선보인 신반포자이 분양가가 3.3㎡당 4457만원에 책정돼 주상복합을 제외한 일반아파트 가운데 역대 최고분양가 기록을 세웠다.

◆HUG, 분양보증·중도금 대출 강화

6월28일 발표된 정부의 하반기 경제정책방향을 통해 1인당 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출보증 건수를 종전 무제한에서 2건으로 변경하고, 1인당 보증한도도 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한했다.

특히 분양가격이 9억원을 넘는 주택은 중도금 대출보증 대상에서 제외되도록 했다.

또 지난 8월에는 주택도시보증공사가 서울 강남구 개포주공3단지를 재건축하는 '디에이치 아너힐스' 주택분양보증 신청 건에 대해 분양가가 비싸다며 이례적으로 분양보증발급을 거부하기도 했다.

디에이치 아너힐스 최초 분양가는 3.3㎡당 평균 4457만원에 책정됐으나 최종적으로 4137만원으로 낮춰 일반분양을 진행했다.

◆리모델링 요건완화… 내력벽 철거 보류

주택법 시행령 개정안에 따라 아파트 리모델링 추진에 필요한 주민동의요건이 동별로 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화됐다. 리모델링을 하려면 전체 구분소유자 5분의 4 이상과 동별 구분 소유자 3분의 2 이상 동의가 필요했는데, 이 가운데 동별 동의요건이 완화된 것이다.

그러나 리모델링 사업의 핵심쟁점이었던 '가구간 내력벽(건물 하중을 견디도록 설계된 벽) 철거 허용 방침'을 정부가 3년간 유보하기로 하면서 리모델링 사업추진이 탄력을 받지는 못했다.

◆8·25가계부채대책 발표

2016년 2분기 말 가계부채가 1257조원을 넘으며 역대 최고치를 갈아치운 가운데 정부가 '8·25가계부채대책'을 내놨다. 공공택지 공급물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화해 가계부채 문제에 대응하겠다는 것이 골자다.

그러나 시장에서는 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상을 보여 사실상 부동산 부양책에 가까웠다는 평가를 받았다.

◆청약 문턱 높인 '11·3부동산대책'

과열된 분양시장을 잠재우기 위해 정부가 '11·3부동산대책'을 발표했다. 서울 강남4구를 비롯해 경기도 과천 등 분양과열지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기시까지로 강화하는 것이 골자다.

이밖에 1순위 청약강화, 계약금요건 분양가격 상향조정(기존 5%→10%), 2주택 이상 소유자 청약대상 제외, 재당첨 제한 등의 내용이 포함됐다. 청약시장의 진입 장벽이 높아짐에 따라 단기 전매차익 목적의 가수요가 줄어들 것으로 전망된다.