서울 중대형아파트 고점회복 아직 멀었다

서울 소재 전용 85㎡ 이하 중소형아파트 가격이 전 고점을 넘어 최고가를 경신했다. 반면, 전용 85㎡ 초과 중대형아파트는 전 고점 대비 90% 정도 회복하는데 그쳤다. 또 전용 85㎡ 이하 중소형아파트값이 크게 오르면서 중대형아파트와 매매가격 격차도 크게 좁혀졌다.

그러나 11‧3부동산대책 이후 서울 아파트시장이 약세를 보이고 있는데다 2017년 부동산시장 전망도 그리 밝지 않아 중대형아파트 과거 고점회복은 더욱 요원해진 상황이다.

부동산114에 따르면 전용 85㎡ 이하 서울 아파트 매매가격은 12월 9일 기준 3.3㎡당 1664만원으로, 최고가를 기록했다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "전용 85㎡ 이하 중소형아파트는 지난 2009년 말 3.3㎡당 1498만원을 기록한 이후 4년 연속 하락했으나 2014년 들어 상승세로 돌아선 이후 최고가를 경신하고 있다"고 설명했다.

반면, 전용 85㎡ 초과 중대형아파트 가격회복은 상대적으로 더딘 편이다. 중대형아파트는 지난 2007년 3.3㎡당 2073만원으로 최고점을 찍은 이후 하락세가 계속됐다. 2014년 이후 상승세로 돌아서긴 했지만 현재 3.3㎡당 1911만원을 기록, 과거 고점 대비 90% 정도 회복하는데 그쳤다.

실제 박근혜정부 출범 이후 서울 아파트값은 전용 85㎡ 이하 면적이 19.21% 오른데 반면, 전용 85㎡ 초과 면적은 8.33% 상승했다.

전용 85㎡ 이하 아파트값이 상대적으로 크게 오르면서 서울 중소형아파트와 중대형아파트 간 매매가격 차도 크게 좁혀졌다. 올 12월 기준 중소형면적과 중대형면적 가구당 평균 매매가격 차이는 4억7928만원 수준이다.

2006년 말 6억3237만원까지 벌어졌던 가격격차는 2007년 이후 줄어들기 시작했다가 2013년 4억5110만원까지 좁혀졌다.

임병철 책임연구원은 "2014년 들어 중대형면적 가격상승으로 가격차이가 다시 벌어지고 있으나 2006년과 비교해서는 여전히 1억5000만원정도 줄어든 수준"이라고 말했다.

11‧3대책 발표 이후에는 재건축 아파트값이 떨어지면서 2년여 만에 서울 아파트값이 하락했다. 2017년 서울 아파트 매매시장은 2016년과 같은 오름세가 주춤해 질 것으로 예상되고 있다.

공급과잉 우려에 대출규제 및 미국 기준금리 인상에 따른 국내 금리인상 가능성, 1300조의 가계부채, 정부의 부동산시장 규제 기조 등 가격상승 보다는 제한요소가 많기 때문이다. 

임 연구원은 "글로벌 금융위기 이후 전용 85㎡ 초과 중대형아파트는 중소형아파트에 비해 아파트값이 오를 때 덜 오르고 또 떨어질 때는 더 많이 떨어지는 양상을 보여 왔다"며 "2017년 부동산시장 전망이 밝지 않은 가운데 전용 85㎡ 초과 중대형아파트 과거 고점회복은 요원할 수밖에 없는 상황"이라고 내다봤다.