수도권 중도금 보증한도 6억→5억원, 보증비율 90→80% 조정주담대, 원리금 물론 마이너스통장·카드론 등 모든 대출금 반영

  • ▲ 서울 시내 모 은행 개인대출 상담 창구. ⓒ뉴데일리
    ▲ 서울 시내 모 은행 개인대출 상담 창구. ⓒ뉴데일리


    기획재정부는 24일 정부서울청사에서 국토교통부와 금융위원회, 금융감독원과 함께 '가계부채 종합대책'을 공개했다. 이날 발표 내용 중 부동산시장 관련 대책으로 △중도금대출 보증요건 강화 △보증비율 축소 △내년 1월 신DTI 도입 △내년 하반기 DSR 시행 등이 꼽히는 가운데 향후 다주택자는 물론 일반 서민들도 대출받아 집 사기는 더욱 어려워질 전망이다.


    정부는 이날 가계부채 증가 원인 중 하나로 주택시장 호조 등으로 인한 주택담보대출(이하 주담대)과 정책모기지 증가를 꼽았다.


    과거 △재건축 규제완화 △청약제도 간소화 △분양가 상한제 폐지 등 주택관련 규제완화로 부동산시장이 활성화 되면서 집단대출이 증가했고, 서민 실수요자 내 집 마련 지원을 위한 정책모기지와 적격대출 공급이 크게 확대 됐다는 설명이다.


    이와 관련 정부는 최근 가계부채 증가 추이는 주담대 증가세와 밀접한 모습을 보인다고 판단, 갚을 수 있는 만큼 빌리는 여신관행 정책을 위해 신DTI와 DSR을 내년 도입하겠다고 밝혔다.


    ◆대출규제 강화, 부동산시장 거래절벽 우려


    가계부채 종합대책에 따르면 정부는 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신DTI를 내년 1월 도입하고, 총부채원리금상환비율(DSR)은 내년 하반기 시행할 예정이다.


    주담대 2건 이상 보유 차주의 경우, 기존 주담대는 이자만 상환액에 포함됐지만 신DTI 시행 이후에는 신규 주담대 원리금과 기존 주담대 2건의 원리금이 모두 반영된다. 또 복수의 주택담보대출 차주의 두 번째 주담대부터는 15년의 만기제한이 도입된다.


    다만 신DTI 도입에 따른 선의의 서민과 실수요자를 보호하기 위해 신DTI 도입 이후 신규 대출분부터 적용되고, 기존 주담대의 금액 또는 은행 변경 없는 단순 만기연장은 신DTI 적용에서 배제된다.


    또 '청년층'을 만 40세 미만 무주택 근로자로 규정하고, 현 10%로 한도 설정된 장래예상소득 증액한도를 설정하지 않기로 했다. 신혼부부와 함께 최근 2년간 소득확인 적용에서도 배제된다.  


    신DTI는 당초 전국 확대 가능성도 거론됐으나 이날 발표에서 전국 확대안은 제외됐다. 정부는 DTI 적용지역에 대해 시행하고, 향후 시행상황을 봐가며 적용범위 확대 여부를 검토할 예정이다.


    이어 2019년 전면 도입 예정이었던 DSR은 내년 하반기로 도입이 앞당겨졌다.


    DSR이 도입되면 연간 원리금상환액을 따질 때 주담대 뿐 아니라 △신용대출 △마이너스통장 △자동차할부금융 △카드론 등 모든 대출이 반영돼 연소득에 비해 갚아야 할 금융권 부채가 많을수록 추가 대출이 힘들어진다. 


    정부는 은행권부터 DSR을 시행하되 제2금융권으로 순차적으로 범위를 확대할 방침이다. 이와 관련 부동산 전문가들은 신DTI와 DSR 도입에 따른 부작용을 우려하고 있다.


    양지영 리얼투데이 본부장은 "이번 대책은 오히려 상대적으로 소득이 적은 서민들의 피해가 커지고, 여유 자금이 있는 사람만 집을 구입할 수밖에 없는 여건이 만들어졌다"고 평가했다.


    이어 "신DTI와 DSR 도입은 가계부채 감소에는 긍정적인 영향을 줄 수 있으나 대출규제로 신규 주택 수요가 급감하고, 대출 받아 집을 산 서민들의 금융비용이 늘어나면 거래절벽을 낳을 수 있다"고 말했다.


    ◆중도금대출 보증요건 강화·보증비율 축소


    아울러 정부는 내년 1월부터 주택도시보증공사(이하 HUG)의 중도금대출 보증한도를 하향 조정하고, 중도금대출 리스크 관리 강화를 위해 HUG와 주택금융공사의 보증비율을 추가 축소한다고 밝혔다.


    이에 따라 수도권·광역시·세종의 중도금대출 보증한도는 현행 6억원에서 5억원으로 줄어들고, 기타 지역은 3억원을 유지하게 된다. 보증비율은 지난해 10월 100%에서 90%로 줄어든데 이어 이번 대책으로 80%로 축소된다.


    중도금은 새 아파트를 분양 받으면서 지불하는 계약금과 입주 시 내는 잔금 사이에 치르는 금액으로 일반적으로 집값의 60% 정도다.


    이때 금융기관은 건설사와 협약을 맺고 중도금과 잔금을 합한 금액을 '집단대출'이라는 이름으로 대출해 주는데 HUG, 주택금융공사 등의 보증회사가 중도금 대출액에 대해 책임지는 비율이 보증비율이다. 보증비율이 80%로 줄면서 금융회사의 집단대출 심사는 까다로워질 수밖에 없는 구조다.


    이와 관련 양 본부장은 "건설사의 대출이 어려워지면서 대형건설사에 비해 상대적으로 재무구조가 열악한 건설사들은 건설비용이 늘어날 수 있고, 대형건설사 분양물량에 쏠림현상과 함께 중견건설사의 구조조정 가능성도 제기 된다"고 말했다.


    심교언 건국대 부동산학과 교수는 "가계부채 종합대책으로 자금줄이 막혀 부동산시장이 관망세로 돌아설 가능성이 높다"면서 "전체적으로 시장이 위축되면 일반 경제에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.


    한편, 이날 정부는 서민과 실수요자를 중심으로 한 정책모기지 제도개편을 약속했다. 소위 대출금보다 집값이 더 떨어지면 남는 빚을 면제받는 대출 제도인 책임한정형(비소구) 주담대를 확대하겠다는 설명이다.


    현행 비소구 주담대를 시행중인 디딤돌대출의 연소득 3000만원 한도를 올해 말 5000만원으로 증액하고, 내년 정책모기지 전반으로 비소구 주담대를 확대한 뒤 2019년 민간까지 단계적으로 도입할 예정이다.


    이와 관련 국토부는 오는 12월 금융위와 함께 정책모기지 개편방안에 대한 후속조치를 발표 하고, 기재부와 협의를 거쳐 연내 주거복지 로드맵을 공개한다는 방침이다.