국토부, 재건축 시공사선정 개정안… "빈대 잡으려다 초가삼간 태울라" 우려

국토교통부(장관 김현미, 이하 교통부)는 재건축 시공사 선정기준 일부 개정안을 입법예고하면서 집중단속 및 처벌의 법적 근거를 마련했다. △제한경쟁입찰 절차 강화 △건설업자 입찰기준 강화 △조합총회 의결기준 강화 등 시공사 선정과 관련된 절차와 조건 대부분을 강화해 시공사 선정과정 투명성 확보에 사활을 걸겠다는 복안이다. 이와 관련 건설사 일각에서는 재건축 수주 위축 등 우려의 목소리를 내고 있다.

최근 국토부는 재건축 시공사 선정기준 일부개정안을 입법예고 했다. 이는 앞서 지난달 재건축 시공사선정 전면 개선방침의 후속조치로 시공사 선정과정 대부분의 절차와 조건을 강화했다는 데 의미가 있다.

이번 개정안에 따라 향후 재건축 시공사선정을 위한 제한경쟁입찰 시 3개사만 참여해도 유효입찰이 성립된다.

최근 일부 재건축현장에서 5개사 이상 입찰에 참여해야 입찰이 성립하는 제한경쟁입찰을 악용해 성립하기 어려운 조건을 내세우면서 고의로 유찰시키는 경우가 발생하자 이 같은 방안을 내놓은 것이다.

이 과정에서 재건축조합은 입찰참여 건설사에 대해 도급순위, 신용평가등급 등 제한조건을 제시하려면 시·군·구청장 승인을 받도록 규제를 강화했다.

이어 건설사 경우 시공권 수주를 위해 정확한 공사비 산출이 어려운 과도한 조감도를 제시하는 '대안설계' 부작용을 막기 위해 대한설계를 제시 시 구체적인 시공내역도 같이 제출하도록 했다.

이에 따라 건설사들은 대안설계 시 △설계도서 △공사비 명세서 △물량산출 근거 △시공방법 등의 시공내역을 포함해야 한다.

국토부는 이번 일부개정안을 통해 시공사 선정과정에서 건설사와 조합의 불법행위를 근절하기 위한 구체적인 기준을 마련해 실효성 있는 제도를 운영한다는 방침이지만 업계에서는 우려의 목소리를 내놓고 있다.

제한경쟁입찰 조건을 제안할 경우 시·군·구청장 승인을 받아야 하기 때문에 승인과정에 사업기간이 일부 증가할 수 있고, 대안설계 시 건설사 내역작성에 시간이 소요되는 등 단점이 예상되기 때문이다.

올해 재건축 수주전에서 우수한 성적을 거둔 A건설사 관계자는 "현재 건설사들이 재건축 수주에 몸을 너무 사리는 등 운신의 폭이 좁아진 것은 사실이다"면서 "전체적인 전략방향이 맞춰져 간다면 효과는 있겠지만 걱정되는 부분은 정부의 정책규제가 급격하고 과도하게 진행된다면 시장충격으로 시장이 위축되고 국내 부동산경기에 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

B건설사 관계자는 "재건축 수주 시 건설사들은 자신들의 강점을 내세워서 진입장벽을 높이는 전략을 사용한다. 공정성의 여부를 떠나 본인들이 그 부분을 통해 구속권을 가지려는 욕구가 있는 것"이라고 운을 뗐다.

이어 "수주는 발주자 판단 몫인데 정부의 제한과 규제는 건설사 입찰참여에 위축을 가져올 수밖에 없다. 밸런스를 맞춰 심사숙고해서 진행해야 할 것"이라고 덧붙였다.

C건설사 관계자는 "조합과 건설사가 현행법을 악용한다는 것에 대한 기준이 애매모호하다"면서 "예를 들어 정상 사업장이라도 리스크를 감안해 건설사가 입찰하지 않는다면 그 사업장은 영원히 재건축 진행 못한다면 다른 부작용이 생길 것"이라고 말했다.

이어 "물론 일부 대형사에서 유찰을 이끌어내기 위해 꼭두각시를 세우고 수의계약 하는 경우도 있지만 그렇지 않은 사업장은 어쩔 것이냐"고 반문했다.

마지막으로 그는 "모든 사업장이 전부 그렇게 진행되는 것은 아니다. 한 방향에 대한 규제와 대안만 나오면 반대 측에서 문제들이 생길 수 있다. 공정경쟁을 유도하겠다는 목적은 좋지만 한 가지 사례를 잡기 위해 모든 사례가 규제를 받는 것은 문제가 있는 것 같다"고 우려했다. 

D건설사 관계자는 "재건축 수주 과정의 부작용을 방지하기 위해 정책을 만들어내는 것인데 목적 달성을 위한 방법론적인 고민은 여러가지가 있을 수 있다"면서 "이번 입법예고도 실효성은 있을 것"이라고 말했다.

이어 "다만 우리가 봐야 할 것은 건설사 마다 참여할 몫의 시장이 정해져 있다. 시장경제 상 권고를 통해 좋은 쪽으로 유도되는 것은 좋지만 시장의 목소리를 듣고 점진적으로 추진돼야 할 것"이라고 강조했다.