[임대주택 활성화 방안] 임대사업자 취득·재산세 2021년까지 감면

  
국토교통부(장관 김현미)는 지난달 29일 발표한 주거복지 로드맵 후속조치로 '임대주택 등록 활성화 방안'을 13일 발표했다. 이번 방안은 임차가구 70%에 해당하는 사적 전월세주택 세입자의 주거불안을 해소하기 위해 마련됐으며, 집주인과 세입자가 상생하는 임대차시장 정착을 골자로 한다.

국토부에 따르면 2016년 기준 전체 1937만 가구 중 자가거주 1102만 가구를 제외한 835만 가구가 임차가구다. 이 중 공공임대 136만·법인임대 42만·무상임대 77만 가구를 제외한 총 580만 가구가 사적 임대차시장에서 전월세 형태로 거주하고 있다.

주택재고 기준으로 총 1988만채 중 개인이 보유한 주택은 1759만채이고, 이중 임대용 주택은 총 595만채로 추정되는 가운데 임대용 주택 중 임대사업자로 등록해 임대료 인상과 임대기간이 규제되는 등록임대주택은 79만채로 임대용 주택의 13%에 불과하다.

등록임대주택은 연 5% 임대료 인상과 4~8년 임대기간이 규제되는 등 등록 자체에 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용됨에도 불과하고 여전히 87%의 사적 임대주택에 거주하는 세입자들은 잦은 이사와 과도한 임대료 상승에 노출돼 있다.

이와 관련 김 장관은 "사적 임대주택 세입자의 주거불안 해소 필요성에 따라 집주인과 세입자가 상생 가능한 등록 민감임대주택을 늘릴 필요가 있다"면서 "임대주택으로 등록하면 집주인은 폭넓은 세제감면 혜택을 받게 되고, 세입자는 임대료 급증 걱정 없이 4년·8년 이상 안정적인 거주가 가능하다"고 강조했다. 

세입자의 주거안정을 위해 등록에 따른 부담을 최소화하고, 혜택은 늘려 집주인들의 자발적 임대주택 등록을 늘려나가는 방향의 임대등록 활성화 방안을 마련했다는 설명이다.

이번 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 임대주택으로 등록한 집주인에게는 △지방세·임대소득세·양도세 감면 확대 △종부세 감면기준 개선 △건강보험료 부담 완화 등 혜택이 주어지고, 세입자는 △4~8년간 거주 가능 △이사 및 중개비용 절감으로 인한 임대료 절감 효과를 누릴 수 있다.

세부 추진방안에 대해 김 장관은 "기 예고된 대로 2019년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되, 등록사업자에 대해서는 부담이 최소화 되도록 인센티브를 확대하고, 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원할 것"이라고 말했다.

◆임대소득 과세 정상화·등록사업자 감면 확대

먼저 지방세 감면 기간과 대상이 확대된다. 2018년 세법 개정을 통해 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한이 2018년에서 2021년까지 3년간 연장된다.

재산세의 경우 8년 이상 장기임대하는 전용 40㎡ 이하 소형주택에 한해 1호만 임대하는 경우에도 감면 혜택이 부여되고, 서민이 주로 거주하는 다가구주택(전용 40㎡)에 대해서도 8년 이상 임대 시 재산세 감면 혜택이 부여된다.

임대소득 과세와 관련, 현행법상 주택임대소득 연 2000만원 초과에 대해서는 종합과세, 2000만원 이하는 분리과세 대상이지만 2018년까지 과세가 유예돼 있다.

이와 관련 예정대로 2019년부터 2000만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담을 완화할 예정이다.

분리과세 시 적용하는 필요경비율은 현행 60%에서 등록사업자 70%, 미등록자 50%로 차등 조정하고, 현재 3호 이상인 감면기준도 1호 이상으로 확대해 시행할 예정이다.

이때 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우, 등록 시 임대소득 1333만원까지, 미등록시 800만원까지 소득세 부담이 없다.

양도소득세는 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택이 강화된다.

준준공임대로 등록해 8년 이상 임대 시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향하고, 양도세 중과배제·장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하는 경우로 개선해 장기임대주택 공급을 유도할 예정이다.

임대소득 정상과세에 따라 건강보험료도 정상부과 된다.

2020년말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40%로 건강보험료 인상분이 대폭 감면된다.

이와 관련 국토부는 2021년 이후 건강보험료 감면에 따른 등록증가 효과와 건강보험료 부과체계 개편 추이 등을 고려해 감면 연장여부 검토할 예정이다.

◆임차인 권리보호·정보제공 강화

국토부는 임차인의 권리보호를 위해 임대주택 등록 활성화 방안 발표 이후 전세금반환보증 활성화를 위해 임대인 동의절차를 즉각 폐지했다. 현행은 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입이 불가능하다.

가입대상의 보증금 한도는 수도권 5→7억, 지방 4→5억으로 상향했고, 저소득·신혼·다자녀가구 등 배려 계층 보증료 할인율도 30→40%로 확대했다.

또 임대차계약 갱신거절 통지기간을 '계약 만료 1개월 전'에서 '계약 만료 2개월 전'까지로 변경해 집주인이 2개월 전에 갱신거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주 가능하다.

임대차분쟁조정위원회 실효성을 강화하기 위해 임차인이 분쟁조정 신청을 했을 경우, 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있게 된다.

아울러 국토부는 2018년 조세개혁특별위원회를 구성해 다주택자에 대한 임대보증금 과세, 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안 마련할 방침이다.

이번 활성화 방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안해 2020년 이후 '임대등록 의무화'를 단계적으로 추진하고, 임대차시장 데이터베이스를 활용해 임대사업 현황을 분석하고, 임대등록 의무화 등과 연계해 '계약갱신청구권' 및 '전월세상한제'도 단계적으로 도입할 예정이다.

현재 여러 기관이 주택소유, 임대차계약 자료를 분산 관리하고 있어 정확한 시장현황 파악이 어려운 것과 관련 국토부·국세청·행안부가 보유한 주택소유, 임대차계약 자료를 연계해 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 데이터베이스를 구축할 계획이다.

임대인에 대한 행정지원도 수반된다.

현재 임대주택 등록을 위해서는 지자체와 세무서에 각각 별도의 등록 신청이 필요하고, 주소지가 아닌 곳에서는 임대사업 등록이 불가능하지만 향후에는 지자체에 임대 등록 시 세무서에도 자동으로 등록 신청이 되고, 주소지가 아닌 임대주택 소재지에서도 등록이 허용된다.

이와 관련 국토부는 '마이홈' 사이트를 통해 임대사업자 등록과정을 지원하고, 지자체 전담인력도 확충할 예정이다.

이번 활성화 방안에 대해 김 장관은 "세입자는 경제적인 혜택과 장기간 안정적인 거주가 가능하고, 집주인에게는 경제적 혜택과 함께 사회에 기여할 수 있는 기회가 제공된다"면서 "사회 전체적으로는 임대차시장의 안정과 재정 절감 효과가 기대된다"고 말했다.

임대주택 등록과 함께 임대인은 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절 불가능 하기 때문에 사실상 계약갱신청구권이 적용된 것이나 다름없고, 연 5% 이내에서 임대료 증액 역시 제한받기 때문에 전월세상한제 적용과 다름없다는 설명이다.

임대인 입장에서는 임대주택 등록 시 현행 국세 및 지방세 감면 혜택 외에 재산세와 소득세의 감면대상이 추가로 확대되고, 그동안 임대등록 의사결정에 걸림돌로 지적되어 왔던 건강보험료 부담도 크게 완화돼 등록에 따른 경제적 혜택 증가한다.

또 임대등록 활성화를 통해 미등록사업자에 대해 정당한 세금과 건강보험료를 납부하게 해 사회적 책임을 유도할 수 있다.

마지막으로 김 장관은 "주거복지 로드맵과 이번 활성화 방안으로 2022년까지 등록임대 200만호와 공적임대 200만호 등 공적 규제가 적용되는 임대주택을 총 400만호 확보하고, 등록사업자에 대한 혜택 강화해 사적 임대주택을 등록임대주택으로 전환, 집주인과 세입자가 상생하는 임대차시장 구축하겠다"고 강조했다.