[신DTI 시행 첫날] 다주택자 대출 '발목'… "서울집값 잡긴 역부족"

다주택자 대출한도를 대폭 줄이는 신DTI(총부채상활비율)가 오늘부터 본격 시행된다. 앞서 금융위원회(이하 금융위)는 지난 23일 임시 제1차 금융위원회를 열고 '신DTI 시행을 위한 은행업감독규정' 등 5개 규정과 시행세칙을 개정·의결한 바 있다.

이에 따라 31일 신청하는 주택담보대출 건부터 신DTI가 적용되면서 기존 대출 보유자는 사실상 추가대출이 어려워지게 됐다. 

주택담보대출 2건 이상 보유한 차주 경우 기존 주택담보대출은 상환액에 이자만 포함됐지만 신DTI 적용 건부터는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 원리금을 모두 반영하기 때문이다. 또 복수의 주택담보대출 차주의 두 번째 주택담보대출부터는 15년 만기제한이 도입된다.

다만 대출한도가 무조건 줄어드는 것은 아니다. 청년층이나 신혼부부 경우 장래소득이 증가할 것을 은행에 증빙하면 DTI보다 신DTI로 계산했을 때 대출한도가 더 늘어난다. 이와 관련 금융위는 당초 증액 한도폭을 10%로 제한할 계획이었으나 대출은행 스스로 증액한도를 정하도록 방침을 바꿨다.

또 기존 주담대 금액과 은행변경 없이 단순 만기연장을 할 경우에는 신DTI 적용이 배제되고, 이사와 입주시기가 달라 일시적으로 주택담보대출 2건을 보유하게 되는 차주도 신DTI 적용 대상에서 제외된다.

신DTI 시행에 대해 부동산 전문가들은 "이미 예고된 정책으로 혼란은 미비하겠지만 부동산위축은 불가피할 것"으로 전망하고 있다.

일각에서는 전세를 끼고 주택을 구입하면 주택담보대출이 필요없기 때문에 전세가율 상승폭이 큰 현 상황에서 신DTI 시행은 무의미하다는 분석과 함께 갭투자 증가 가능성을 점치기도 했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "부동산으로 노후자금을 마련하려는 은퇴자들의 부담을 키울 수 있고, 대출을 받지 않고 전세를 끼고 주택을 구입하는 '갭투자'가 증가할 수 있다"고 우려했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대출규제 자체가 부동산시장에 영향을 미치기는 힘들겠지만 지금까지 쏟아진 부동산규제들이 본격 시행된데 이어 금융규제까지 겹치면서 지방 집값 하락폭이 더 커질 수 있다"고 말했다.

이어 "물론 부동산시장의 일시적인 위축은 있을 수 있지만 서울 집값을 잡는데는 큰 도움이 될지는 모르겠다"고 덧붙였다. 

양지영 R&C 소장은 "신DTI도입은 가계부채 감소에는 긍정적인 영향을 줄 수 있으나 여유자금이 있는 사람만 집을 구입할 수 있는 여건이 만들어지면서 신규주택 수요감소와 거래절벽을 낳을 수 있다"고 우려했다.

한 대형건설사 관계자는 "자산가들이 집을 구입하는 것은 문제 없겠지만 서민들의 내 집 마련을 위한 자금마련 부담은 커지게 될 것"이라고 말했다.

이어 "건설사 입장에서는 신DTI가 시장에 미치는 영향은 좀 더 두고 봐야겠지만 정부가 다주택자를 옥죄고 있는 상황에서 서민들의 내 집 마련까지 발목 잡히면 신규 분양시장이 침체될 수도 있다"고 덧붙였다.

한편, 올해 하반기에는 DSR 도입을 앞두고 있다. DSR은 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 연간 소득에서 차지하는 비율로, 주택담보대출 뿐만 아니라 △마이너스통장 △자동차 할부금융 △신용대축 등 모든 금융대출에 대한 원리금이 포함돼 신DTI보다 강력한 대출규제다.