DSR·양도세중과 '코앞'… 주택시장 '변곡점' 맞나

서울 아파트값 상승폭이 7주 연속 줄어들고, 전셋값도 하락세로 돌아섰다. 정부의 각종 규제책 효과가 조금씩 나타나고 있는 가운데 오는 26일 DSR 시범적용에 이어 내달 양도세 중과 시행을 앞두고 있어 올 4월 주택시장 흐름이 바뀔 것으로 예상된다.

9일 업계에 따르면 서울 아파트값 상승률은 지난 5일 기준 0.12%로 지난주 0.21%의 절반 수준으로 떨어졌다. 서울 아파트값 상승폭은 1월 둘째주 0.39%를 기록한 후 7주 연속 줄었고, 이번주 상승률은 올해 들어 가장 낮은 수치다.

이는 구정과 올림픽을 치르면서 부동산에 대한 관심하락과 신 DTI에 이어 DSR 시범적용 예고, 재건축시장 급반등으로 기대심리가 낮아지면서 가격하락에 영향을 미친 것으로 보인다.

지난해 말 재건축 아파트 투자 분위기에 휩싸여 서울 지역 아파트 거래가 증가하면서 1~2월 주택거래량이 증가했던 것과는 상반된 분위기다.

실제 서울 아파트값 상승을 이끌었던 재건축시장은 초과이익 환수제 시행과 안전진단 기준 강화 조치 등이 나오면서 가격 상승세가 멈췄고, 거품이 빠지기 시작했다.

이와 함께 아파트값 선행지표인 전세금와 거래량도 꾸준히 줄어들고 있다. 이번주 서울 아파트 전세금은 3주 연속 하락해 0.06%로 떨어졌고, 서울 전세금이 떨어진 것은 2014년 6월 이후 3년8개월만이다.

사실 전셋값 조정은 매매가격 움직임보다 먼저 시작됐다. 새 아파트 선호 현상과 서울 집값 상승으로 탈 서울·구매 전환 수요가 증가하면서 전세 수요가 감소했기 때문이다.

서울 아파트값 상승폭이 줄어들고, 전셋값 하락세가 이어지고 있는 가운데 오는 26일 총체적상환능력비율(DSR) 시범적용에 이어 양도세 강화 조치가 시행되는 4월이 주택시장 흐름 변화의 '변곡점'이 될 전망이다.

지난해 8·2대책 이후 4월 이전 처분하느냐, 버티느냐를 두고 저울질했던 다주택자들의 선택이 마무리 되면서 매물이 줄었고, 중도금 대출이 어려워진 상황에서 개인의 대출 총량을 평가한다는 것은 서민들에게 부담으로 작용해 거래량이 줄어들 가능성이 크기 때문이다.

양도세 강화 조치가 시행되는 4월부터는 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 때 2주택자에게는 양도세를 지금보다 10%p, 3주택 이상은 20%p를 더 물린다. 3주택자의 경우 최고 62%의 양도세율이 적용된다. 2주택 이상은 장기보유특별공제도 사라진다.

오는 26일 시범적용에 이어 10월부터 본격 적용되는 DSR도 주택시장에 영향을 미친다.

DSR은 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자를 계산해 대출 가능 여부를 결정하기 때문에 다주택자들의 추가 대출이 사실상 불가능하고, 서민들의 대출도 함께 막히면서 거래량 감소가 예상된다.

종각역 인근 신한은행 관계자는 "최근 마이너스 통장 해제 문의 고객이 늘었다"면서 "한 번 해제하면 다음 마이너스 통장 개설 시 재평가로 통장 개설이 힘들수도 있다"고 말했다. 이어 "시범운영을 통해 오는 하반기 대출이 제한되는 비율이 정해질 것"이라고 말했다.

이제문 창조도시경제연구소장은 "실수요자들은 주택을 구입하는 데 가장 좋은 방법은 청약통장으로 청약 하는 것"이라면서 "청약 조건이 안된다면 관망하는 자세가 필요하다"고 말했다.

이어 "다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해 집을 팔기 보다는 임대주택사업자 등록해서 세제혜택을 받는 것이 좋을 것"이라고 덧붙였다. 

반면 대출 규제 강화·금리 인상·양도세 중과·재건축 규제 등 집값 하락 압력 요인이 즐비한 상황에서도 '강남 불패 신화'는 지속될 것이란 의견도 여전하다. 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "다주택자 양도세가 중과돼도 강남지역의 인기는 여전할 것"이라면서 "다주택자 중 강남에 집이 있는 사람들은 수도권 외곽지역이나 가격이 덜 올라가는 물건 위주로 매각하고 강남 아파트는 끝까지 쥐고 있을 확률이 높다"고 말했다.

주택공급 부족과 정부규제로 인해 '똘똘한 한 채'를 노리는 사람이 늘고 있고, '시간이 지나면 결국 강남은 다시 살아난다'는 그동안의 학습효과가 지속될 것이라는 설명이다.