지역별 주택공급 양극화… 차별적 접근 필요성 대두

"주택시장의 양극화 현상은 아파트 공급의 지역별 양극화와 매매가의 지역별 양극화, 주택유형별 매매가의 양극화, 청약 양극화 등 다양합니다. 그 중에서도 가장 문제가 되는 것은 아파트 공급의 지역별 양극화 현상으로, 공급부족 지역과 과잉 지역이 문제가 됩니다." (김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장)

전국 주택공급이 지역별 또는 유형별로 차이가 있는 것으로 나타났다. 공급부족 지역과 과잉 지역에 대한 차별적인 접근이 필요하다는 주장이 제기된다.

19일 주택산업연구원이 전국 17개 시·도와 30개 주요 도시 등 47개 지역의 공급지표를 분석한 결과 주택(아파트 기준) 공급부족 지역은 13곳, 과잉공급 지역 30곳으로 집계됐다. 적정한 공급이 이뤄진 곳은 네 곳에 불과했다.

주산연은 47개 지역을 대상으로 2020년까지 과거, 현재, 미래의 주택 공급 실태 등 공급지표를 분석하고 해당지역이 성장지역인지, 회복지역인지, 정체·쇠퇴진입 지역인지, 쇠퇴지역인지를 살폈다.

그 결과 서울의 경우 대표적인 아파트 공급부족 지역이면서 동시에 주택시장이 성장(거래·가격 등)을 계속하고 있어 불안 가능성이 매우 높은 지역으로 분류됐다.

때문에 주산연은 종합적이고 중장기적인 공급대책이 필요하다고 밝혔다.

김태섭 실장은 "그동안 정부정책은 수급 여건을 고려하기보다는 지역별 주택가격 변동을 중심으로 수요억제 대책을 펴 왔다"며 "공급부족 지역에서는 공급촉진대책을, 공급과잉 지역에서는 공급관리와 수요촉진대책을 수립해야 한다"고 주장했다.

주산연에 따르면 서울은 신규주택 수요가 연 평균 5만5000호인데, 공급량은 연 평균 6만4000호로 수급이 원활한 것처럼 보인다. 하지만 선호도가 높은 아파트 수요는 연 평균 4만호인 반면 공급량은 연 평균 3만1000호로, 최근 6년간(2012~2017년) 약 5만4000호의 누적 부족량을 보였다.

이에 반해 같은 기간 비아파트 공급량은 급증해 2005~2011년간 연 평균 1만6000호에서 2012년~2017년간 연 평균 1만6000호에서 2012~2017년간 연 평균 4만4000호를 공급했다. 최근 6년간 아파트 공급량은 감소한 대신 다세대주택 등 비아파트 공급량이 급증한 것이다.

김 실장은 "서울시의 주택가격 급등은 수요대비 아파트 공급 부족량이 누적돼 있는 가운데 정부 규제로 인한 '매물 잠김' 효과가 가중돼 문제가 커진 것"이라고 설명했다. 결국 수요가 많은 아파트 공급에 더 신경을 써야 한다는 것이다.

주산연 측은 서울의 공급부족 문제를 해결하기 위해 서울을 중심으로 '거대 광역 통합신도시'를 개발할 것을 제안했다.

주산연은 현 정부의 경기도 택지(신도시) 개발 정책의 경우 서울 아파트 수요를 분산하기에는 역부족일 것으로 봤다.

통계를 보면 서울시 거주가구가 분양을 받아 경기도로 이주하는 수요는 6.2%에 불과한 반면 경기도 거주가구가 내부에서 이주하는 비율은 약 90%에 달해 서울수요 분산 효과가 적다는 것이다.

김 실장은 "서울 아파트 수요를 충당하기 위해서는 결국 서울 내에서 해결해야 한다"며 "서울시 그린벨트 해제를 포함, 20㎞ 이내 서울 최근거리 경기도 인접지역을 대상으로 500만평 규모의 거대 광역통합신도시를 2개(총 20만가구) 이상 개발해야 한다"고 말했다.

나아가 공급부족 문제를 해소하는데 필요하다면 개발제한구역(그린벨트) 해제를 고려해봐야 한다고 주장했다.

김 실장은 "서울시는 연간 1만~1만2000호의 아파트 공급용 택지가 필요하고 10여년간 약 10만~12만호를 공급하기 위한 중장기 대책을 세워야 한다"며 "만약 도심에서 공급 여력이 없다면 필연적으로 그린벨트를 풀어야 한다"고 말했다.

그러면서 재건축·재개발, 도시재생 등 정비사업 규제를 완화하고 다시 활성화할 필요가 있다고 주장했다. 현재 연 평균 2만3000가구가량의 정비사업으로 공급하는 물량을 연 3만2000가구까지 늘려야 한다는 것이다. 대신 정비사업으로 인해 발생하는 개발이익을 임대주택으로 환수해 이익을 공유해야 한다는 입장이다.

김 실장은 "서울시의 전체 아파트 공급량에서 정비사업으로 공급되는 아파트 비중이 약 78%인 것을 고려하면 다른 대안이 없는 한 정비사업구역 해제는 서울 아파트 공급부족 문제를 계속 발생시킬 것"이라며 "주택 노후화로 새 아파트에 대한 대체수요가 급증하고 있는 상황에서 정비사업 활성화는 서울시 주택수요에 대응하는 최적의 방법"이라고 판다했다.

그러면서 올해 부활한 재건축 초과이익환수금을 폐지하는 대신 전체 주택에서 공공임대를 늘리는 식으로 바꿔야 한다고 조언했다.

그밖에 공급을 위축시키고 서민 실수요자의 내 집 마련에 장애가 되는 집단대출 규제, 중도금대출 부분보증 규제 등 금융규제 완화와 매물 잠김 효과를 야기하는 양도소득세 중과와 6억원 이하 1주택자의 취득세 등 세제 규제를 완화해야 한다고 밝혔다.

서울 외에도 대구, 인천, 대전, 경기 성남·고양·광명·수원·안양·부천·파주, 충남 아산시, 제주시가 공급부족 지역으로 꼽혔다.

이 중 대구와 성남·광명·수원·안양·부천·파주 등은 시장이 회복단계에 있거나 안정적인 성장을 하고 있는 반면 공급이 부족해 대책 마련이 필요한 것으로 나타났다.

과잉공급 지역은 △부산 △울산 △경기 △강원 △충청 △전라 △경상 △세종 △경기 하남·의정부·광주·평택·용인·김포·시흥·안산·화성 △강원 원주 △청북 청주 △충남 천안 △전북 전주 △경북 포항·구미 △경남 창원·진주·김해·양산 등이었다.

이들 지역에 대해서는 공공택지와 민간분양 물량 수급조절뿐만 아니라 거래세 완화, 대출규제 완화, 전매제한 완화, 미분양 해소대책 등을 통해 서울 집중수요를 분산할 필요가 있다는 입장이다.

특히 포항, 울산, 창원, 구미 등 주택시장은 쇠퇴시장이면서 공급과잉 지역에 해당하는 만큼 특별관리지역 지정 등 특단의 대책을 촉구했다.