[2021 뉴노멀]올해도 규제!규제!규제!…부동산시장 안정 찾을까

한 해 시작과 동시에 부동산정책을 총괄하는 국토교통부 수장이 교체되면서 올해 주택시장이 안정을 찾을지 관심이 크다. 하지만 새 장관도 다주택자와 재건축에 대한 규제 등 기존 부동산정책 기조를 이어갈 것으로 전망된다. 이에따라 전문가들과 정부기관마저도 내년 집값이 오를 것으로 예상하는 게 지배적이다.

지난해 12월29일 취임한 변창흠 신임 국토부 장관은 앞서 국회 인사청문회에서 도심 고밀개발과 시세반값 공공자가주택 공급, 이익환수 및 규제강화 등 앞으로 펼쳐나갈 부동산 정책 밑그림을 제시했다.

무엇보다 변 장관의 부동산 정책의 큰 틀은 규제강화라고 보는 시선이 많다. 고가주택일수록, 보유주택이 많을수록 세 부담을 강화할 필요가 있다는 식의 발언을 한 것이 대표적이다. 또 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제 등을 통해 부동산 개발에 따른 시세차익을 철저하게 환수해야 한다는 입장을 줄곧 드러냈다.

변 장관은 인사청문회에서 "지난 7·10부동산대책'을 통해 다주택자에 대한 종부세 세율이 강화됐다"며 "고가주택일수록, 보유주택이 많을수록 세 부담이 커야 한다"고 말했다.

'징벌적과세'라는 지적에 대해선 "투기수요 근절을 위한 규제는 필요하다"고 강조하면서 "다주택자와 단기 보유자 등 투기적 목적의 주택 양도에 대한 중과세율 강화는 실수요자 중심의 주택시장 재편에 기여했다"고 평가했다.

또 "재개발과 재건축 등 개발사업을 통한 시세차익은 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제 등을 통해 환수해야 한다"고 밝혔다. 정비사업에 적용되는 현행 규제를 계속 이어가겠다는 의미로 해석된다.

전세난의 주범으로 꼽히는 임대차보호법도 옹호했다. 변 장관은 "임대차 3법은 임차인의 주거권 보장을 위해 필요하다"며 "전세난은 임대차 3법 외에 저금리와 가구 분화 등 여러 요인이 작용한 것"이라고 설명했다.

결국 집값 안정을 위해 김현미 장관이 추진했던 부동산 정책 기조를 이어가거나 더 강력한 규제를 도입할 것이라는 전망이 나온다.

업계 한 전문가는 "현재 부동산 규제가 워낙 센데다 신임 장관도 계속 규제하겠다는 이야기를 하고 있는 만큼 당분간 투자엔 신중해야 한다"며 "올해도 부동산 시장은 들쑥날쑥한 모습을 보일 것"이라고 내다봤다.

다만 시장에선 여전히 매매·전세가격이 상승세를 지속할 것이란 의견이 우세한다.

실제 KB금융그룹이 일선 500여명의 공인중개사들을 대상으로 설문조사한 결과, 10명 중 9명은 집값이 올해도  오를 것으로 예상했다. 올해 주택매매가격 상승률에 대해선 '1~3% 오를 것' 이라는 응답률이 수도권에서 30%, 비수도권에서 32%로 나타났다.

또 '상승 의견'은 전국적으로 서울에서 가장 높았으며 상승율에 대해서는 '5% 이내'가 (72%)로 가장 많았다. 강남의 경우 약 80%가 5%내 상승률을 전망했다. 다만 올해 1∼11월 주택매매가격 상승률(6.9%)을 고려하면 상승률이 다소 둔화할 것으로 본 셈이다.

공인중개사들은 매매가격 상승요인에 대해 서울의 경우 공급물량 부족(28%)이 가장 많았다. 이어 전세시장 불안에 따른 매매전환 수요 증가(22%), 정부의 규제강화에 따른 매물감소 및 부작용(19%)이 그 뒤를 이었다.

이는 정부기관도 마찬가지다. 지난 1일 한국은행이 발표한 소비자동향조사를 보면 지난해 12월 주택가격전망지수는 전달보다 2포인트 늘어난 132를 기록, 역대 최고를 기록했다. 주택가격전망지수는 전국 2500가구를 대상으로 1년 뒤 집값 변동 전망을 묻는 설문조사로 이 지수가 100보다 크다는 건 집값이 오를 것으로 보는 가구 수가 더 많다는 것을 의미한다.

한국은행이 지난해 말 발간한 경제전망 보고서를 봐도 올해 집값이 오를 것이란 예상이다. 한국은행은 "주택 매매가격은 정부의 주택시장 안정화 노력으로 수도권을 중심으로 오름세가 둔화되다가 지난해 10월 중순 이후 상승폭이 다시 확대됐다"면서 "2021년 이후 주택 매매가격은 입주 물량 감소, 전셋값 상승 등으로 오름세를 보일 것"이라고 했다.

앞서 대한건설정책연구원도 2021년 건설·주택경기 전망 세미나를 열고 올해 전국 집값 변동률을 2％, 수도권 1.5%, 서울 1%로 각각 예측한 바 있다. 연구원은 또 전세가격 변동률은 이보다 높은 전국 4%, 수도권 5%, 서울 3% 등 수준이 될 것이라고 내다봤다.

주택산업연구원도 올해엔 집값과 전셋값이 동반 상승세를 유지할 것으로 예측했다. 주산연은 최근 발표한 2021년도 부동산시장 전망에서 내년도 전국 집값 상승률을 1.5％ 가량이 될 것이라고 밝혔다. 전셋값 역시 전국 3.1%, 수도권 3.3%, 서울 3.6%씩 오를 것이라고 예상했다.

이처럼 각종 연구기관에서 발표하는 부동산 시장 전망을 보면 올해 주택시장 상황 역시 녹록치 않을 것으로 보인다. 주택수급 문제를 해결하기 위해 정부가 얼마나 실효성 있는 부동산 대책을 내놓을지가 관건이다.

변창흠 장관이 취임하자마자 설 전에 주택공급대책을 내놓겠다고 한 것도 이와 맥을 같이한다. 정부의 주택공급이 신속하게 시행되면서 수요자들의 불안을 얼마나 진정시킬 것인지가 올해 주택시장 안정화 여부를 결정짓게 될 것이란 게 전문가들의 의견이다.

업계 한 관계자는 "강화되는 규제에도 입주물량 감소, 전셋값 상승 등으로 집값이 더욱 오를 것이란 의견이 우세하다"며 "특히 '로또'나 다름없는 신규 아파트 단지의 인기는 앞으로도 계속될 것으로 보인다"고 말했다.