부동산 경착륙 막는다… 서울·경기 빼고 규제지역 풀어, LTV 50% 내달 시행

정부가 최근 집값 하락세가 이어지며 부동산 시장의 경착륙 우려가 커짐에 따라 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 부동산 규제지역에서 풀기로 했다.

무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제는 다음 달 1일부터 50%로 일원화한다. 우대 한도는 4억원에서 6억원으로 올린다.

건설사의 자금경색을 막기 위해 5조원 규모의 미분양 주택 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 신설한다. 재건축 안전진단 개선 방안은 다음 달 초 발표하는 것으로 일정을 앞당긴다.

정부는 10일 서울청사에서 제3차 부동산관계장관회의를 열고 이런 내용을 발표했다.

먼저 정부는 부동산 규제지역을 추가로 풀었다. 국토교통부는 앞선 9일 제4차 주거정책심의위원회를 열고 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'을 심의·의결했다.

지난 9월 세종을 제외한 지방의 규제지역을 모두 풀면서 규제지역은 △투기지역 15곳(서울) △투기과열지구 39곳(서울·경기) △조정대상지역 60곳이 남은 상태다.

정부는 이번에 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등 경기도 9곳을 투기과열지구에서 해제했다. 조정대상지역에선 고양, 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등 경기도 22곳과 인천 모든 지역(8곳), 세종 등 모두 31곳을 풀었다.

이에 따라 서울 전역과 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등만 투기과열지구·조정대상지역 등 2중 규제지역으로 남게 됐다.

서울은 주변 지역 파급 효과와 개발 수요, 주택 수요를 고려해 규제를 유지할 필요가 있다고 주정심은 판단했다.

경기도는 서울과 비슷한 시기에 규제지역으로 지정된 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명에 대해 규제를 유지하기로 했다.

규제지역 해제는 관보에 게재되는 오는 14일 0시부터 효력이 발생한다.

규제지역에서 풀리면 대출과 세제·청약·거래(전매 제한) 등 집을 거래하는 모든 과정에서 규제가 크게 완화된다.

투기과열지구에서 풀리면 15억원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용된다. 또한 LTV는 10%포인트(p) 완화된다. 9억원 이하 주택일 경우 50%, 9억원 초과에 대해선 30%가 적용된다.

주택분양권 전매제한기간은 최대 5년에서 3년, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 각각 줄어든다.

조정대상지역에서 풀리면 LTV 규제가 50%에서 70%로 완화된다. 다주택자도 주택담보대출이 허용된다.

무주택자에 대한 LTV 규제는 다음 달 1일부터 50%로 일원화된다.

투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대 허용에 맞춰 15억원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적의 주담대도 허용하기로 했다.

규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 우대 대출 한도가 6억원까지 늘어난다. 현재는 무주택자 등에 LTV를 최대 20%p 추가 완화하면서도 총액 한도를 4억원을 설정해왔다.

무주택 청년을 대상으로 하는 청년(만34세 이하 무주택 가구주·연소득 7000만원 이하) 맞춤형 전세대출보증 한도는 1억원에서 2억원으로 확대된다.

금리 인상기 주거 안정망을 강화하고자 내년부터 안심전환대출(주택가격 6억원 이내·대출한도 3억6000만원)과 적격대출(9억원 이내·한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'으로 운영한다.

생애최초 주택구매자에 대한 세제지원 요건도 완화한다. 3개월 이내에 입주하지 않을 경우 취득세 감면을 추징하던 조항에 기존 임대차 권리 관계에 따른 입주 지연의 경우 예외를 적용하는 조항을 추가했다.

국토부는 미분양 아파트가 증가함에 따라 주택도시보증공사(HUG)를 통해 5조원 규모의 미분양주택 PF 대출 보증 상품을 신설키로 했다. 준공전 미분양이 건설사 자금난 원인이라고 보고 앞으로 준공 전 미분양 사업장에 대해서도 PF 대출을 받을 수 있게 한 것이다. 다만 분양가 할인 등 미분양을 해소하기 위한 건설사의 자구노력이 있을 때만 지원한다.

미분양에 따른 주택공급 기반이 위축되는 것을 막기 위해 HUG와 주택금융공사(HF)의 기존 PF 대출 보증 발급도 10조원까지 확대한다. 금리·심사 요건도 합리적으로 완화한다.

또한 국토부는 연내 발표하기로 한 재건축 안전진단 기준 발표를 다음 달 초로 앞당긴다. 현재 50%에 달하는 구조안전성 비중을 30∼40%로 낮추고, 현재 정밀안전진단상 D등급 분류시 의무화된 공공기관 적정성 검사를 지방자치단체가 요청하는 경우에 한해 시행하는 방안 등이 담길 전망이다. 이르면 내년 1월 중 시행한다는 방침이다.