재건축 첫 관문 ‘안전진단’ 개선…구조안전성 50→30% 하향조정

국토교통부가 국민 주거안정 실현방안 후속조치로 재건축 안전진단 합리화 방안을 8일 발표했다. 

재건축 안전진단은 재건축 첫 관문으로 지난 2015년 5월 주거환경 중심평가 안전진단을 도입, 주거환경에 대한 평가를 강화한바 있다. 주거환경 중심평가 안전진단은 △주거환경 △설비노후도 △구조안전성 △비용분석으로 나뉜다. 

하지만 제도개편 취지에도 불구하고 2018년 3월 안전진단 평가시 구조안전성 비중을 기존 20%에서 50%로 상향하고 공공기관 적정성 검토를 의무화하는 등 안전진단 기준을 재건축 규제수단으로 운영한다는 비판을 받았다. 

이러한 문제점을 해소하기 위해 윤석열 대통령은 대선공약으로 안전진단 기준개선 방향을 제시했고 이후 지자체·전문가·관련단체로부터 광범위하게 의견을 수렴해 개선방안을 마련했다.  

주요내용을 보면 먼저 평가항목 배점비중이 개선됐다. 

국토부는 현재 50%인 구조안전성 점수비중을 30%로 낮추고 주거환경·설비노후도 점수비중을 기존 15%·25%에서 30%로 높일 계획이다.  

주거환경 항목은 주차대수·생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성 등을 평가하고 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비, 전기소방설비 등을 감정하는 만큼 주거수준 향상 및 주민불편이 해소될 것으로 기대된다. 

현재 4개 평가항목별 총점에 따라 △재건축(30점이하) △조건부재건축(30점~55점이하) △유지보수(55점초과)로 구분했던 판정기준도 개선된다. 

이중 재건축은 바로 재건축추진이 가능하며 조건부재건축은 재건축시기 조정이 가능한 구간으로 운영됐다. 그러나 조건부재건축 점수범위인 30~55점은 2003년 제도도입후 동일하게 유지돼 오고 있고 구간범위가 넓다보니 사실상 재건축 판정을 받기 어려웠다. 

이에 국토부는 조건부재건축 점수범위를 45~55점으로 조정해 45점이하 경우 재건축 판정을 받아 바로 사업을 추진할 수 있도록 했다. 

이번 개정에 따라 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 보인다. 예를 들면 2018년 3월이후 현행기준에 따라 안전진단이 완료된 46개단지중 54.3%(25개)는 ‘유지보수’ 판정으로 재건축이 어렵고 21개단지는 ‘조건부재건축’ 판정을 받아 재건축이 가능했으나 개선된 기준을 적용하면 ‘유지보수’ 판정이 11개단지로 크게 줄고 ‘조건부재건축’ 판정이 23개단지, ‘재건축’ 판정이 12개단지로 늘어나게 된다.

현재 민간안전진단기관이 안전진단을 수행(1차 안전진단)한 점수가 조건부재건축에 해당하면 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관 적정성검토(2차 안전진단)를 받아야 하는 상황이다.

그러나 민간진단기관이 수행한 진단에 대해 일률적으로 적정성검토를 거치는 것은 절차적으로 과도하게 중복된다고 판단, 앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관 적정성 검토를 거치지 않고 지자체가 요청시에만 예외적으로 공공기관 적정성 검토를 시행하도록 했다. 

입안권자인 시장·군수·구청장이 1차 안전진단 결과중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토하고 검토과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 필요하다고 판단되는 경우 적정성 검토를 요청할 수 있도록 했다. 

특히 입안권자가 공공기관에 적정성검토를 요청하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정해 재검토하도록 개선했다. 

또한 국토부 장관이나 시·도지사는 필요한 경우 입안권자에 대해 적정성검토 권고조치나 시정요구가 가능하도록 했다. 

다만 국토부는 안전진단이 공공기관 적정성검토 없이 기본적으로 민간진단기관 책임하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고 실태점검도 병행해 안전진단을 내실화할 계획이다. 

그 일환으로 국토안전관리원 등 공공기관이 전체 민간진단기관을 대상으로 분기별 정기교육을 실시, 평가방법·오류사례 등을 전파할 예정이다. 

또한 민간진단기관에 대한 국토부, 지자체, 공공기관 합동실태점검을 정기적으로 실시해 부실 안전진단 적발시 엄중처벌(2년이하 징역, 2000만원이하 벌금)하고 제재(영업정지)도 강화할 방침이다. 

안전진단은 재건축 판정여부를 위주로 보는 제도인 만큼 안전진단후 시장상황 등을 고려해 재건축 시기조정 방안도 보완할 계획이다. 

시기조정대상인 조건부재건축 판정단지에 대해 시·군·구청장이 지역내 주택수급 상황을 검토해 정비구역 지정시기(정비계획수립)를 조정할 수 있도록 시기조정 방법을 구체화하고 종합적, 광역적인 시장대응이 필요한 경우 국토부 장관, 시·도지사가 지정권자에게 정비구역지정 시기조정을 권고할 수 있는 규정도 마련할 계획이다.

이번 개선방안은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)’ 개정사항으로 12월중 행정예고를 거쳐 1월중 시행될 수 있도록 할 예정이다. 

또한 1기신도시 등에도 이번 개선방안을 적용하고 필요시 내년 2월 발의예정인 ‘1기신도시 특별법(안)’에 추가적인 제도개선 방안을 별도로 담을 예정이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화한 것”이라며 “제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고 국민 주거여건을 개선하는데 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.