미혼특공·생애최초 취득세 감면…내년 바뀌는 부동산제도

부동산R114는 15일 이같은 내용을 골자로 하는 새해 주요 부동산 제도를 소개했다.

우선 내년 1월부터 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 지금까지는 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔다. 하지만 내년부터는 유상취득이나 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.

또한 증여 취득세에 '시가인정액'이 적용되면서 증여시 세 부담이 늘어날 전망이다. 현행법은 증여로 부동산을 취득한 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액(개별공시가격 등)'을 적용했다.  

내년 증여분부터는 '시가인정액'으로 취득가액이 매겨진다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

이와 함께 양도소득세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 확대된다. 배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 뒤 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 

이 경우 취득금액은 높이고 양도차익은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있다. 하지만 2023년 증여 건부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워진다.

중소기업 장기근속자에 대한 특별공급 가점 기준도 조정된다. 5년 이상 무주택일 경우 5점 배점되던 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경한다. 

기술·기능인력과 자격증 보유 항목이 하나로 통합됐으며 세부항목간 난이도, 위상 등을 고려해 배점을 차등화했다. 수상 경력은 최초 중소기업 입사일 이후 수상한 경력만 인정하며, 중복 수상은 인정되지 않는다. 

무순위 청약의 거주지역 요건도 폐지된다. 내년부터 해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격 중 거주지역 요건이 폐지되고, 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격이 완화된다.

미계약분 발생 시 청약을 반복 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 뒤 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장한다.

예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 이는 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고 미분양 문제를 해소하는 데 도움이 될 것으로 기대된다.  

한국주택금융공사(HF)는 만34세·연소득 7000만원 이하 무주택청년을 대상으로 청년 맞춤형 전세자금보증을 1억원 한도로 운영 중이다. 청년층 금리 부담 완화를 위해 낮은 전세대출금리가 적용되는 특례보증의 한도액을 1억원에서 2억원으로 확대한다. 

소득이 적은 대학생, 사회초년생들의 주거비 부담을 경감시켜주는 효과가 나타날 것으로 기대된다.

재건축 '대못'으로 불리는 안전진단 문턱도 낮아진다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높였다. 

판정기준도 개선된다. 현재에는 평가항목별 합산 점수에 따라 '재건축(30점 이하)', '조건부재건축(30~55점 이하)', '유지보수(55점 초과)'를 구분하고 있다. 

내년부터는 '조건부재건축'의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하일 경우 바로 재건축 추진을 가능토록 했다. 또한 '조건부재건축' 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성검토(2차 안전진단)를 지자체 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행한다. 

서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대된다. 2023년 연말정산 분부터 총 급여 5500만원 이하(종합소득금액 4500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향된다. 

근로소득 총 급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 조정된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 올해보다 100만원 높아진다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

또한 내년 6월부터 주택임대차 신고제도 계도기간이 종료된다. 정부는 2021년 6월 1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 계도 기간을 운영해왔지만 시민들의 적응기간을 감안해 내년 5월 31일까지 계도기간을 1년 더 연장했다. 

계도기간이 종료되는 2023년 6월 1일부터는 신고기한 내 신고하지 않거나, 거짓신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.

종부세 기본공제금액도 6억원에서 9억원으로 상향된다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 

1세대 1주택자의 경우에는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 볼 수 있다.

2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 

과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다. 

아울러 주택수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 

재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했지만 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다.

이밖에 내년부터 아파트 관리비 공개 의무대상이 현행 100가구 이상 공동주택에서 50가구 이상으로 확대된다. 다만 50~100가구 미만의 다세대 등 소규모 공동주택은 관리주체의 업무부담을 덜어주기 위해 공개항목을 기존 21개에서 13개로 간소화한다. 

공공분양 청약시 미혼청년 대상 특별공급도 도입된다. 그동안 공공분양 청약은 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심으로 특별공급 기회가 부여됐지만 내년부터는 대상이 미혼 청년으로 확대된다. 

'청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획'에서 발표한 공공분양 3가지 모델 중 '나눔형(시세 70%이하 분양가+시세차익 70% 보장)'과 '선택형(임대 후 분양)'에 미혼 청년을 위한 특별공급이 신설된다. 

대상자는 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년층이 해당된다. 다만 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다.  

민간분양 면적에 따라 청약가점제가 개편된다. 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설된다. 

그동안 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점40%+추첨60%'를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 '가점70%+추첨30%'로 추첨제 비율이 늘어난다. 

대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높였다. '가점50%+추첨50%'였던 투기과열지구 내 대형 면적은 '가점80%+추첨20%'로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은 '가점30%+추첨70%'에서 ‘가점50%+추첨50%’로 각각 조정됐다. 

반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 '가점40%+추첨60%', 85㎡ 초과는 추첨100%를 적용한다.

보유 주택에 대한 담보대출 규제도 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 별도의 대출한도(2억원)를 없애고, 기존의 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 내에서 대출을 관리한다. 

지난 12월 1일자로 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대 규제가 풀리면서 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대도 허용된다. 한국주택금융공사를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.

생애 첫 주택구입자의 취득세 감면 요건도 완화된다. 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다. 

취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 지금까지는 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했지만 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다.

서민·실수요자 주거안정을 목표로 주택가격 및 소득요건을 완화한 특례보금자리론이 출시된다.. 9억원 이하 주택 구입 시 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 될 전망이다. 

이에 더해 전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있게 된다. 지금까지는 임대인의 사전동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지차제장(지방세)에게 열람 신청이 가능했다.

앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다. 세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다. 더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다. 

다만 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다.