윤곽 드러낸 1기신도시 특별법…안전진단 고배 노후단지들 '반색'

안전진단 완화와 용적률 상향을 골자로 한 1기신도시 특별법 발표로 노후단지 재건축사업이 탄력을 받게 됐다. 지지부진한 특별법 제정으로 '공약파기 논란'속에서 리모델링으로 선회했던 신도시내 정비사업 무게추는 다시 재건축으로 쏠릴 가능성이 높아졌다.  

7일 정부와 정비업계에 따르면 이번 1기신도시 특별법의 핵심은 노후단지를 대상으로 용적률 기준을 최대 500%까지 높이고 재건축 안전진단 기준을 완화하는 것이다. 세부적 완화방안은 추후 시행령을 통해 규정된다.

현재 1기신도시 용적률은 △분당 184% △일산 169% △평촌 204% △산본 205% △중동 226%다. 분당과 일산을 제외한 나머지 1기신도시는 용적률이 200%이상으로 높은 데다 지구단위계획으로 묶여 재건축 추진이 쉽지 않다.

통상 정비업계에서는 재건축단지 용적률이 200%를 넘으면 사업성이 떨어지는 것으로 본다. 용적률 제한에 부딪혀 일반분양 물량을 늘리는데 한계가 있기 때문이다. 

현행법상 제2종일반주거지역 건폐율은 60%이하, 용적률은 150%~250%이하로 제한된다. 제3종일반주거지역의 건폐율은 50%, 용적률은 200%~300%이하다. 

이로 인해 용적률이 높은 1기신도시 노후단지중 상당수가 재건축 대신 리모델링으로 방향을 선회하기도 했다. 리모델링은 안전진단 기준이 재건축보다 낮고 초과이익환수제를 적용받지 않는다. 사업착수와 진행도 빨라 1기신도시 주민들 사이에서 선호도가 높았다. 

하지만 일반분양물량이 적은 만큼 재건축보다 사업성이 떨어져 두 방식의 장·단점을 따져보며 저울질하는 조합들도 적지 않다. 이런 상황에서 안전진단 기준이 완화되고 용적률이 상향되면 사업성 낮은 리모델링보다는 재건축을 선택하는 조합이 늘어날 것으로 예상된다.  

현재 1기신도시 대부분은 1~3종 일반주거지역이다. 특별법에 따라 종상향 수준으로 규제가 완화될 경우 현행 최대 300%(3종주거)인 용적률이 최대 500%(준주거지역) 수준으로 높아진다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1기신도시는 1990년대 준공이후 노후도가 심해지면서 주거 질이 떨어지고 감가상각에 대한 부담이 커지고 있다"며 "특별법이 제정되면 수도권 2·3기신도시 개발분양으로 주택수요 유출에 대한 불만이 컸던 1기신도시 단지들 개발이 탄력을 받게 될 것"이라고 전망했다.

이어 "특히 1기신도시 경우 5층이하 저밀도단지가 적고 대부분 10층이상 중층단지라 용적률 상향에 따른 사업성 개선 기대감이 큰 편"이라고 덧붙였다.

안전진단 기준완화도 재건축정비사업 불씨를 당길 것으로 보인다. 현재 재건축을 추진중인 신도시 노후단지중 상당수가 안전진단 벽을 넘지 못했다.

'일산 재건축 1호'로 불리는 고양시 일산동구 백석동 '백송마을5단지'는 지난해 11월 1기신도시 아파트중 처음으로 안전진단 문을 두드렸지만 예비안전진단 단계에서 탈락했다. 이후 1기신도시내에서 재건축정비사업에 대한 기대감이 빠르게 식으면서 일대 집값하락과 인구유출 등 악순환으로 이어졌다.

그러나 안전진단 기준이 완화됨에 따라 '백송마을5단지'를 비롯해 고양시 일산동구 마두동 '강촌마을1·2단지'와 '백마마을1·2단지', 성남시 분당구 정자동 '상록우성아파트' 등 노후단지들 재건축 추진에 속도가 붙을 전망이다. 

다만 전문가들은 또다른 재건축정비사업 '대못'으로 불리는 재건축초과이익환수제(재초환)가 남아있어 특별법 한계가 명확할 것이라고 분석했다.  

함영진 랩장은 "1기신도시 등 특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 초과이익환수에 대한 논쟁이 있을 것으로 판단된다"며 "특별법 제정을 위한 국회협의와 법안통과 여부, 개발순서에 대한 불만과 이주로 인한 임대차시장 불안 등이 변수가 될 수 있다"고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "무조건 용적률을 높여 고밀개발하는 것이 능사는 아니다"며 "과도한 용적률 완화로 난개발이 초래되거나 반대급부로 기부채납 등 공공기여가 커질 수 있어 개별단지별로 의견이 갈릴 것"이라고 말했다.