주택공급 초비상 非아파트 규제완화 검토…"시도별 유연화 필요"

최근 원희룡 국토교통부 장관을 비롯한 부동산전문가들이 비(非)아파트에 대한 규제완화 필요성을 언급한 가운데 정부가 이달중 발표할 예정인 부동산공급대책에 관련 내용이 포함될지 관심이 집중되고 있다.

4일 업계와 국토부에 따르면 9개월만에 열린 주택공급혁신위원회에서 원 장관은 "생활형숙박시설(생숙)과 오피스텔 등 비아파트형태가 주거사다리로 쓰일 수 있다"며 "정형화된 아파트정책에 중점을 두는 게 아니라 실수요자 보호, 주거사다리 지원으로써 정비할 부분이 없는지 들여다볼 것"이라고 말했다.

최상목 경제수석이 1일 "부동산이 차질 없이 공급되도록 활성화 방안을 9월중 마련해서 발표하겠다"고 밝힌만큼 이번 방안을 통해 비아파트에 대한 정부기조를 확인할 수 있을 전망이다.

생숙과 오피스텔 등은 지난 집값폭등기에 아파트 대체재로 인기를 얻었다. 특히 오피스텔은 당시 수도권 주택담보대출비율(LTV)이 40%였던 것에 비해 최대 70%까지 가능해 차선책으로 떠올랐다. 또 분양가상한제나 고분양가심사 등 분양가규제를 받지 않는다는 점도 수요를 높이는 요인이 됐다.

한국부동산원 가격동향조사 결과를 보면 2020년 12월부터 2022년 6월까지 전국 오피스텔 매매가격지수는 꾸준한 상승세를 보였다. 수요가 늘어난만큼 가격도 오름세를 나타냈다.

2020년 12월 99.9이던 매매가격지수는 2021년 9월 최대상승폭인 0.43%를 기록했고 2022년 6월 102로 정점을 찍었다. 이기간 전·월세가격지수 또한 꾸준한 상승세를 보였다.

하지만 계속된 금리인상과 대출규제 강화 등으로 집값이 하락하자 오피스텔에 대한 인기도 시들해졌다. 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 비아파트를 중심으로 발생한 전세사기 등으로 매매수요가 낮아진 것이다.

서울에서는 오피스텔 거래가 '반토막'났다. 서울부동산정보광장을 보면 올 상반기 서울 오피스텔 매매량은 4014건으로 지난해 상반기 9235건보다 56% 감소했다. 부동산 거래절벽을 보였던 지난해 하반기 5162건보다도 1000건이상 적었다.

또한 오피스텔 경우 올 1월 정부가 내놓은 주택담보대출 정책금융상품인 '특례보금자리론' 혜택도 받지 못해 단번에 '낙동강 오리알 신세'가 됐다.

특례보금자리론은 9억원이하 '주택'을 대상으로 최대 5억원을 빌려주는 상품으로 출시 나흘만에 공급 10조원에 육박하는 등 인기를 끌었다. 다만 주거용오피스텔은 주택법상 '준주택'에 해당해 대출혜택을 받을 수 없게 됐다.

그러나 2020년부터 주거용오피스텔은 주택수에 포함되고 취득시 유주택자로 간주해 주택처럼 취득세·양도세 등을 내는만큼 형평성 논란이 불거졌다. 세금은 내고 혜택은 받지 못하는 상황이 발생한 것이다.

이에 대해 윤지해 부동산R114 선임연구원은 "오피스텔은 건축법 대상이기 때문에 기본 전제를 주거용으로 보진 않는다"며 "주소지를 옮기면 주택으로 봤다가 사무실로 쓰면 상업용으로 봤다가 하는 문제가 있기 때문에 주거용에 적용하는 특례보금자리론 대상 관련해서 논쟁이 발생하는 것"이라고 말했다.

그러면서도 윤지해 연구원은 "오피스텔도 준주택 개념이기 때문에 일종의 주거 우회로를 만드는 것"이라며 "공급계획은 기본적으로 신축에 대한 얘기라 직접적 관련성이 없을 수 있지만 주거를 대체할 수 있는 유형들에 대한 완화도 일정부분 필요할 수 있다"고 부연했다.

생숙은 보다 곤란한 처지에 놓였다. 당장 내달부터 건물용도를 주거용오피스텔로 변경하지 않으면 시가표준액 10%에 해당하는 이행강제금을 납부해야 하기 때문이다. 강제금은 연 2회 부과 가능하며 횟수제한이 없다.

앞서 국토부는 2021년 생숙 숙박업 등록을 의무화하는 건축법시행령 개정안을 발표하며 유예기간 2년을 내건 바 있다. 이 유예기간은 내달 14일 종료된다. 이후 용도변경 없이 거주하면 불법건축물로 간주된다.

당시 문재인정부는 아파트, 오피스텔에 이어 생숙까지 부동산투기가 번지는 것을 막겠다는 취지로 해당 시행령을 개정했다. 이전까지 생숙은 법률상 특별한 규제가 없어 숙박업소가 아닌 주택으로 사용되는 경우가 많았다.

문제는 해당 개정안이 이미 분양했거나 준공된 생숙까지 소급적용된다는 점이다.

부동산업계에 따르면 2021년 10월14일 이전 전국에 공급된 생숙은 9만4246건에 달한다. 이중 용도변경에 성공한 사례는 2년간 약 1.1%에 불과한 것으로 알려졌다.

생숙 용도변경을 위해서는 △분양자 100% 동의(소유자 80%이상 동의) △지구단위계획 변경 △주차장 대수 확보 △복도폭 확보 등 조건이 필요하다. 지구단위계획 변경 경우 지자체가 나서야 하고 주차장 및 복도면적 확보 경우 설계 자체가 다시 필요한 부분이라 요건을 충족하기 까다롭다는 반응이다.

특히 소급입법과 관련해서는 위헌지적도 나온다. 강제금 부과대상이 전체 생숙으로 규정돼 국민재산권·평등권·주거권이 침해될 가능성이 크다는 것이다.

하지만 국토부는 강제금 부과와 관련해 여러 의견을 반영한다면서도 법적문제가 없다는 입장을 보이고 있어 기존 거주자들과 갈등의 골이 깊어지고 있다. 

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "소급적용이라든지 법적인 문제도 물론 논쟁이 있지만 조건이 까다롭긴 해도 용도변경에 성공한 사례가 있다"며 "관련 규제완화는 또다시 형평성 논란을 만들 수 있다"고 말했다.

그러면서 서정렬 교수는 지방자치단체 권한 확대를 대안으로 제시했다.

서 교수는 "생숙을 일부 지자체에 국한된 문제가 아니라 전국적인 것"이라며 "주차장 대수 확보 등 건축이 새로 들어가야 하는 부분도 있기 때문에 국토부가 큰 틀에서 가이드라인을 주겠지만 지자체에서 조례를 통해 양성화 하는 쪽으로 가닥을 잡는 것이 현실적일 것"이라고 했다.

이어 "지자체에 최종 권한을 주고 그 범위는 각 시도별 상황에 맞게 케이스 바이 케이스로 유연화 하는 것도 방법"이라고 덧붙였다.