尹, '부동산 공급과의 전쟁' 서울 그린벨트까지 푼다

정부가 이명박정부 시절인 2012년 이후 처음으로 서울 그린벨트를 풀어 대규모 주택 용지로 공급하는 대책을 내놨다. 주택 공급 부족으로 서울 아파트값이 급등세를 보이자 '그린벨트 해제' 카드를 꺼내들며 사실상 '부동산 공급과의 전쟁'을 선포한 셈이다. 

8일 정부는 부동산 관계장관회의를 열고 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 통해 향후 6년간 수도권 42만7000호+α를 공급하고 서울 그린벨트를 포함한 5만가구 택지를 11월에 발표한다는 방안을 내놨다.

현재 강남3구와 용산 등 서울 선호지역 아파트 위주로 가격 상승세가 확대되고 있으나, 지방 가격은 하락세가 지속되는 만큼 내·지역 간 차별화 양상이 심해지고 있다.

그럼에도 아파트 인허가는 지난해부터 점차 감소하며 올해 상반기에는 과거 동기간 평균의 92% 수준으로 감소했다. 특히 지난해 아파트 착공은 장기 평균의 64%까지 급감했고 올해 상반기에도 88% 수준으로 머물러 있다.

정부는 한국토지주택공사(LH)가 조성한 수도권 공공택지에 대해 22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공해 조기 착공을 유도할 계획이다. 2022년 이후 발표된 수도권 공공택지 후보지에 대해서도 김포한강2를 시작으로 내년 상반기까지 지구지정을 완료할 예정이다.

선호도 높은 서울·수도권 우수입지 후보지를 내년까지 당초 대비 4배 규모인 총 8만호 발표를 추진한다. 이 중 2만호에 대해서는 신혼·출산·다자녀가구를 위한 분양·임대주택이 최대 70% 공급되도록 추진한다. 다만 투기방지를 위해 신규택지 발표 시(2024년 11월 예정)까지 서울 개발제한구역(GB) 전역, 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정한다.

아울러 3기 신도시, 수도권 택지 등에서 토지이용효율성 제고 등을 통해 종전 3만호에서 2만호 이상 추가 확보한다. 지자체·관계기관 협의 등 선행절차를 거쳐 주택사업 승인 절차도 조속히 추진할 방침이다.

정부는 정비사업 속도를 올리기 위해 재건축·재개발 촉진법을 제정하고 현재 서울에서 진행 중인 재건축·재개발 37만호 추진을 가속화한다. 사업 단계별로 재건축 조합 설립 요건을 완화하고 관계기관 이견에 따른 인허가 지연 방지를 위해 지자체 합동조정회의를 신설한다. 

도시계획위원회 심의를 통해 건축물 높이 제한과 공원녹지 확보기준을 완화하도록 개선하고 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무와 건축물 용도제한을 폐지한다. 특히 주민 부담과 주택공급 위축을 초래하는 재건축부담금 폐지를 추진한다.

정부는 1기 신도시별 기본계획을 8월부터 공개할 예정이다. 총 12조원 규모의 미래도시펀드 구조설계를 올해 안으로 완료하고 내년부터 투자설명회 등을 추진할 방침이다. 11월에는 2만6000호+α 규모의 선도지구를 선정하고 2027년 첫 착공을 목표로 삼을 계획이다. 올해 하반기에는 부산과 인천, 대전, 수원, 용인, 안산 등 지자체가 관내 노후계획도시에 대한 기본계획 수립을 착수한다.

정부는 전세사기 등으로 침체된 비아파트 수요를 끌어올리기 위해 세제 혜택을 확대할 계획이다. 먼저 신축 소형 주택을 구입할 경우 취득세와 종합부동산세, 양도세 산정 시 이를 주택 수에서 제외하는 특례 적용 기간을 2027년 말까지로 2년 연장한다.

특례가 적용되는 소형 주택은 전용면적 60㎡ 이하면서 수도권은 취득가격 6억원 이하, 지방은 3억원 이하인 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 등이다. 기존 소형 주택을 구입해 임대주택으로 등록해도 세금 산정 시 주택 수에서 제외한다.

적용 대상은 올해 1월부터 2027년 12월까지 구입해 임대 등록한 전용면적 60㎡ 이하 비아파트(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)다. 생애 최초로 전용 60㎡ 이하 소형 비아파트(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)를 구입할 경우 받을 수 있는 취득세 감면 한도도 기존 200만원에서 300만원으로 확대한다. 

비아파트 구입자가 청약에서 불이익을 받지 않도록 청약을 할 경우 무주택으로 인정하는 비아파트 범위도 늘린다. 현재 수도권은 공시가격 1억6천만원 이하, 지방은 1억원 이하인 전용 60㎡ 이하 비아파트가 적용 대상이지만 공시가격 수도권 5억원 이하, 지방 3억원 이하로 대폭 상향 조정할 계획이다.

소형 임대주택 공급을 늘리기 위해 등록임대사업의 대상과 범위도 확대한다. 먼저 1가구만으로도 사업자 등록을 할 수 있는 6년 단기등록임대 제도가 새로 도입된다. 정부는 1주택자가 소형 비아파트를 구입해 6년 단기임대등록할 경우 세금 부과 시 1가구 1주택 특례를 적용할 예정이다.

임대사업자의 등록임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 일몰 기한도 2027년 말까지 3년 연장한다. 등록임대 유형으로 지난해 9월 신설된 임대형 기숙사(공유주택)를 취득세·재산세 감면 대상에 새로 포함하는 방안도 추진한다.

비아파트 공급을 활성화하기 위한 대책도 펼쳐진다. 정부는 우선 비아파트를 공급하는 소규모 건설사업자에 대한 취득세 중과 배제 요건을 완화할 계획이다.

현재 주택신축판매업자가 주택 건설을 위해 주택을 취득할 때는 최대 12%의 중과세율이 아닌 1∼3%의 일반세율이 적용된다. 대신 취득일로부터 1년 내 주택을 멸실한 뒤 취득일로부터 3년 이내에 주택을 신축하고 판매를 완료해야 취득세가 중과되지 않는다.

정부는 신축 기간은 취득일로부터 3년 이내로 두지만 판매 완료 기간은 5년 이내로 늘리는 안을 추진할 계획이다. 공공 신축매입 임대사업을 통한 공급도 늘린다. 수도권을 중심으로 내년까지 11만호 이상(LH 신축든든전세 포함)의 신축매입 임대주택 공급도 추진한다. 특히 서울시는 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 주택을 매입해 전월세로 공급할 방침이다.

아울러 매입 속도를 높이기 위해 한국토지주택공사(LH) 내 수도권 신축매입 총괄 전담 조직을 신설하고, 절차 등을 개선해 약정체결 기간을 7개월에서 4개월로 단축할 방침이다. 신축매입 임대사업에 민간 사업자의 참여를 활성화하기 위해 세제 혜택과 자금 지원도 강화한다.

민간 법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택을 취득할 경우 기본세율이 적용되는 범위도 확대된다. 지금은 법인이 주택 철거 후 '주택' 건설 시에만 취득세 중과를 배제하고 일반세율(1∼3%)을 적용하지만, 향후 주택 철거 후 '준주택'(오피스텔 등) 건설할 경우 취득세 중과를 배제할 방침이다.

아울러 주택도시보증공사(HUG) 신축매입임대 프로젝트파이낸싱(PF) 특약보증 가입 시 총사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 분양전환형 신축매입 주택도 새로 생긴다. 

정부는 공공 신축매입 11만가구 중 최소 5만가구를 분양전환형 신축매입으로 공급할 계획이다. 실수요자 선호도가 높은 주택이 분양으로 전환 될 수 있도록 아파트를 포함해 중형 주택 위주로 매입해 2026년부터 입주할 수 있는 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급할 예정이다.

기존 비아파트를 활용한 공공임대주택 공급도 확대한다. 경매에 나온 주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 '든든전세주택'에 더해 HUG가 집주인 대신 세입자에게 보증금을 돌려준(대위 변제한) 주택을 환매 조건부로 매입해 임대하는 유형을 신설할 방침이다.

새로운 유형의 든든전세주택은 올해 2000가구, 내년 4000가구 등 총 6000가구 규모로 공급할 계획이다. 비아파트를 대상으로 한 전세임대 사업도 확대한다. 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해 임대인 모집공고를 실시해 즉시 입주가능 주택을 조기에 확보할 예정이다.

이를 통해 정부는 국민 선호도가 높은 입지에 양질의 우량주택 21만호+α를 추가 공급하고 이미 추진 중인 사업들의 소요기간을 대폭 줄여 21만7000호를 조기 공급할 것으로 기대한다. 아울러 현장점검을 통해 불법행위를 확인하면 과태료를 부과하고 탈루세액을 징수할 방침이다.