17억 분양권 손피거래했다가 9.6억 양도세 폭탄… 변경된 제도 어떻길래

분양권 시장에서 활용되는 손피거래가 양도가액 산정 방식 변화로 인해 앞으로 어려워질 것으로 보인다. 손피란 손에 쥐는 프리미엄의 약칭으로 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건의 매매거래를 말한다.

25일 국세청에 따르면 지난 7일 기획재정부는 매수자가 양도소득세 전액을 부담하는 조건으로 약정하고 부동산 거래를 할 경우 매수자가 부담하는 양도소득세 모두를 양도가액에 합산해 재계산해야 한다고 관련 법령을 재해석했다.

기존에는 손피거래 매수자가 부담하는 양도세에 대해 최초 1회만 양도가액에 합산해 계산하도록 했다.

예를 들면 12억원에 취득한 분양권을 1년 이상 보유하다가 17억원에 매도하는 일반 거래의 경우, 양도차익 5억원에서 250만원을 제하고 66%를 곱해 3억2800만원의 양도세와 지방세를 내면 된다.

당초 손피 거래를 할 경우 3억2800만원을 매수인이 부담하는데 그쳤지만 기재부의 새로운 해석으로 양도세 및 지방세가 크게 늘어날 수 있게 됐다.

1차 양도세까지 부담키로 한 경우 17억원에 3억2800만원을 더해 총액 20억2800만원에 대한 세금을 내야 한다. 기본공제 250만원을 제외하고 66% 곱하면 양수인이 부담해야 하는 세금은 5억4500만원으로 증가한다.

2차 양도세까지 부담하면 17억원에 5억4500만원을 더해 양도가액이 총 22억5000만원으로 늘어난다. 같은 방식으로 계산하면 세금은 총 6억8800만원으로 급증한다.

이같은 과정을 십수차례 반복했을 경우 매수인이 부담해야 하는 양도세와 지방세는 9억6600만원까지 늘어난다. 매수자가 부담해야 하는 세금이 당초 3억2800만원에서 약 3배 가량이 크게 증가하게 된다.

국세청은 세금 폭탄을 피하기 위해 지불거래가액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 다운거래는 위법행위라고 강조했다. 

다운거래는 부동산거래신고등에관한법률에 위반된다. 부당과소신고를 할 경우 과소신고세액의 40%의 가산세를 부과하고 매도자와 매수자 모두 비과세·감면에서 배제된다. 아울러 실제 거래가액 10% 이하의 과태료까지 부과되는 등 큰 불이익이 발생한다.

국세청 관계자는 "신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피·다운거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화하고 부동산 거래과정에서의 세금 탈루행위에 대해 지속적으로 엄정하게 대응해 나갈 예정"이라고 밝혔다.