높아지는 대출문턱·힘 실리는 금리인하 … 그래서 내집마련 적기는?

서울 집값이 혼조세를 보이면서 내집마련을 노리는 실수요자들 고민이 깊어지고 있다. 특히 다음달 새정부가 들어서는 가운데 기준금리 인하 가능성과 대출규제 강화 등 변수가 남아 있어 매수시기를 가늠하기가 쉽지 않은 상황이다. 전문가들은 집값 상승 압력이 하반기로 갈수록 높아질 것으로 예상되는 만큼 자금부담이 커지기 전 빠른 움직임이 필요하다고 강조했다.

16일 업계에 따르면 3단계 DSR규제는 7월 1일부터 시행된다. 세부 시행방안은 이달안으로 발표된다. 앞서 DSR 규제안 도입당시 발표기준에 따르면 은행권과 2금융권 주택담보대출과 신용대출, 기타대출 금리에 스트레스금리(가산금리) 100% 수준인 '1.5%'를 적용할 전망이다.

 

DSR규제가 확대 시행되면 부동산시장내 주택거래량은 7월전까지 증가했다가 규제 시행이후 줄어들 전망이다. 

실제로 서울부동산정보광장 통계를 보면 지난해 9월 2단계 DSR규제 시행이후 서울 아파트 거래량은 9월 3178건으로 나타났다. 이는 전달 6532건의 절반이하 수준으로 대출문턱을 높인후 아파트 거래량이 줄어드는 효과가 즉각 나타난 것으로 풀이된다.

반면 2단계 DSR규제 시행 3개월전이었던 지난해 6월에 서울 아파트는 7936건이 거래됐고 7월에는 9225건의 손바뀜이 발생하는 등 규제 시행직전에 매수세가 집중된 모습을 보였다.

대출규제뿐 아니라 시장향방을 결정할 요소엔 기준금리도 있다. 이창용 한국은행 총재는 지난 5일 아시아개발은행(ADB) 연차총회 참석차 방문한 밀라노에서 동행기자단과 만나 "기준금리 내리는 것에 대해서 의심하지 말라"고 말했다. 이에 5월 기준금리 인하에 무게가 실리는 분위기다.

부동산시장에선 기대감이 번지고 있는 상황이다. 금리인하가 대출부담을 크게 완화하는 요소로 작용하는 데다 그간 부동산시장에 긍정적인 영향을 미쳐온 만큼 이번에도 그사례가 재현될 것이라는 이유에서다.

실제로 부동산 R114 자료를 보면 금리인하가 본격화된 지난해 4분기부터 올 4월까지 전국 아파트 매매가격은 1.59% 상승했다. 2022년 –4.77%, 2023년 –3.39% 등 하락세를 멈추고 반등세에 돌입한 것이다.

다만 실수요자 입장에선 매수타이밍을 놓고 고심이 깊어지고 있다. 집값 상승 압력은 커지는 상황이지만 대출문턱 또한 높아지면서 주택 매수에 쉽게 뛰어들기 어려운 상황이기 때문이다.

이와 관련해 전문가들은 공급부족, 금리인하 등의 요소를 고려할때 향후 집값 상승 가능성 큰 만큼 빠른 내집마련 전략이 필요하다고 제언했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "금리가 어떻게 되느냐에 따라 집값방향은 물론 진폭까지 결정될 가능성이 있다"며 "지금으로서는 대출규제보단 금리방향이 중요하다"고 말했다.

그러면서 "DSR규제에 외곽중심으로 영향을 받을 수 있겠지만 금리인하 기대감과 새정부 출범에 따른 규제완화 기대가 맞물리면 하반기에 주택거래량 회복과 국지적 집값 상승세 가능성이 더 큰 상황인 만큼 수요자들이 움직이기 전 매수에 나서는 것이 유리하다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "스트레스 DSR은 대출요건을 보다 엄격하게 심사하므로 대출한도가 줄어들 가능성이 높다"며 "특히 대출여건이 우량하지 않은 실수요자는 시간이 지날수록 집을 사기 더 어려워질 수 있다"고 조언했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)도 "상반기가 끝나기전에 기준금리 인하가 예상되는 만큼 여러 부동산지표가 우상향될 여지가 충분하다"면서 "초기자금을 확보한 상태라면 대출규제 시행전 내집마련은 빠르면 빠를수록 유리하다"고 제언했다.

특히 전문가들은 분양가상한제가 적용되는 민간, 3기신도시 등 공공분양 같은 가격과 입지에서 경쟁력을 갖춘 단지들을 중심으로 봐야 한다고 강조했다. 

김 소장은 "3기 신도시 등 분양가상한제 적용 주택은 안전마진을 확보할 수 있어 손해를 볼 가능성이 비교적 낮기 때문에 청약 기회가 있으면 적극적으로 고려할 만하다"고 말했다.