"대출규제만으론 집값 안정 역부족" … 국토부장관 인선 하세월인데 공급대책 언제?

정부의 전방위 '대출 조이기'에 더해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제까지 시행되면서 부동산시장이 급격히 얼어붙고 있다. 다만 대출규제만으로 집값을 안정시키는 것은 한계가 분명하다는게 업계 중론이다. 대출규제에 따른 풍선효과와 그에 따른 시장왜곡을 최소화하려면 공급대책이 시급히 제시돼야 한다는 목소리가 높다. 하지만 공급대책을 진두지휘해야 할 국토교통부 장관 인선이 아직 이뤄지지 않고 있어 시장내 불안감만 더욱 커지는 분위기다.

1일 업계에 따르면 이날부터 모든 가계대출에 스트레스 DSR 3단계 규제가 적용된다. 스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 고려해 DSR 산정시 일정 수준의 스트레스(가산) 금리를 부과하는 제도다. 

3단계에서 가산되는 금리형별 스트레스 금리는 주기형 0.6%포인트(p), 혼합형 1.2%p, 변동형 1.5%p다.

예컨대 연소득 6000만원인 차주는 기존에 약 4억1900만원까지 대출받을 수 있었지만 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 대출한도(변동형)는 3억5200만원까지만 빌릴 수 있다. 같은 소득이라도 실제로 받을 수 있는 대출금액은 DSR 3단계 시행 이후 6700만원(16%)이 줄어든다. 

여기에 지난달 말 대출한도 제한이 시행되면서 주택시장으로 유입되는 자금이 크게 줄어들 것으로 보인다. 규제 핵심은 수도권과 규제지역 내 주담대 한도를 6억원으로 제한하는 것이다. 

가령 서울 아파트 평균 시세 14억6000만원을 기준으로 보면 기존 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용하면 10억2000만원까지 대출이 나왔지만 새 규제에 따라 대출한도가 6억원으로 제한되면서 해당 가격의 아파트를 구입하기 위해선 현금 8억6000만원이 필요한 상황이다.

결과적으로 연봉 1억원 직장인의 주담대 한도는 DSR 3단계가 적용되면서 각각 주기형 6억5000만원, 혼합형 6억700만원, 변동형 5억8700만원으로 1800만~3400만원 내려가고 여기에 6억원 대출한도 규제가 추가되면서 주기형은 5000만원, 혼합형은 700만원 더 깎이게 됐다.

이처럼 6억원 대출 한도와 DSR 강화가 동시에 시행되면서 시장 곳곳에서는 혼란이 이어지고 있다. 특히 규제 결과 현금 부자들만 이득을 보는 것 아니냐는 우려의 목소리도 상당하다.

성동구 옥수동 Y공인중개사무소 대표도 "대출한도 규제에 DSR 3단계까지 겹친 탓에 이자를 갚을 능력이 있는 실수요자조차 보유현금이 없으면 사실상 매매가 어려워졌다"며 "최근 집값이 급등해 적절한 조치가 필요하긴 했지만 유예기간도 두지 않고 갑작스럽게 실수요자 자금줄을 묶은 것은 적절치 않아 보인다"고 말했다.

전문가들은 대출규제 효과가 단기에 그칠 가능성이 높은 만큼 후속대책을 신속하게 발표해야 한다고 입을 모은다.

서진형 광운대 부동산법무학교 교수는 "과거 문재인 정부 당시 15억원 이상 고가 아파트 구매시 대출을 원천 차단했지만 오히려 '벼락거리'라는 신조어가 탄생할 만큼 집값이 급등했던 부작용이 발생했다"며 "연이은 규제로 시장에 수요가 줄어든 상황에서 추후 공급이 뒷받침되지 않으면 결국 집값 상승을 불가피하고 양극화는 더 벌어질 것으로 전망된다"고 말했다.

신속한 국토부 장관 인선과 공급대책을 통해 시장에 안정 시그널을 줘야 한다는 지적이 나온다.

현재 이재명 정부는 19개 부처중 17개 부처 장관 지명을 완료했다. 현재 남은 것은 국토부와 문화체육관광부뿐이다. 장관 후보자로 거론되던 이상경 가천대 도시계획·조경학부 교수는 국토부 1차관으로 지명됐다.

부동산업계 한 관계자는 "컨트롤타워 부재로 정권 초기부터 부동산 정책이 엇박자를 내고 있는 상황"이라며 "장관 인선이 늦어지고 대책 발표가 지연될수록 집값 안정에 대한 기대감도 낮아질 수밖에 없다"고 지적했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "현재 부동산시장에서 주택공급의 예측 가능성과 안정성이 뒷받침되지 않으면 시장 불안이 장기화될 수 있다"면서 "물론 부동산정책 현안이 첨예한 상황인 만큼 장관 인선에 신중을 거듭할 수밖에 없는 것도 이해되는 상황"이라고 말했다.

그러면서 "인선이 마무리되면 빠른 시간 안에 확실한 공급 시그널을 내놓아야 하고 이에 따라 하반기 부동산시장 흐름이 결정될 것"이라며 "추후 나올 공급대책은 재건축 완화, 서초구 서리풀지구 등 신규택지와 3기신도시의 개발 밀도를 높이는 방안 등이 예상된다"고 덧붙였다.