"세입자 안 나가요" … 토허구역 확대로 전세시장 '잠김' 가속

정부가 10·15대책으로 토허구역을 서울 전역과 경기도 12곳 등으로 확대하자 신규 전세물건 잠김 현상이 심화할 것이라는 우려가 나온다. 토허구역 내에서 임차인이 있는 경우 집을 팔 수 없어 임대인이 퇴거를 요구하자 임차인이 갱신권 사용 등으로 대응하고 있기 때문이다.

24일 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과 올해 1월부터 이달 23일까지 신고된 서울 아파트 전세거래는 11만7403건으로 집계됐다. 이 가운데 갱신계약은 4만9178건으로 전체 41.9%였으며 계약갱신청구권을 사용한 비율은 23.6%(2만7745건)였다. 이는 지난해 같은 기간(9.9%)에 비해 13.7%포인트(p) 오른 것이다.

월별로 보면 올해 1월과 2월 전세계약 중 갱신계약 비율은 각각 36.3%, 40.3% 수준이었다. 하지만 6·27대책 이후 7월 45%, 8월 44.3%, 9월 43.9%로 상승했다. 지난해 9월 전세계약 중 갱신계약 비율이 33.6%였던 것과 비교하면 1년 만에 약 10%p 오른 것으로 나타났다.

특히 지난 3월 토지거래허가구역으로 묶인 강남3구와 용산구에서 더 두드러졌다. 토지거래허가구역으로 지정된 올해 3월 24일부터 이달 23일까지 강남3구와 용산구 전세거래 가운데 갱신계약 비율은 46.3%로 지난해 같은 기간 31.2% 대비 15.1%p 올랐다.

토허구역은 매수자가 2년 실거주를 해야 한다. 이 때문에 신규 유통되는 전세매물이 줄어들고 전세가 만기 된 임차인들은 갱신권을 활용하는 경우가 많다. 

기존 임차인의 전세기한이 남은 경우 집을 팔기 어렵고 매수자에게 임차인 승계가 안 되므로 임대인의 퇴거요구에 갱신권 사용과 재계약으로 대응하는 임차인이 늘고 있는 것으로 보인다.

1주택자 전세대출이 막히고 신규로 전세대출을 받기도 어려워졌다는 분석이다. 10·15대책으로 토허구역이 대폭 늘면서 이런 경향은 심화할 전망이다. 가을 이사철 신축 대단지 중심으로 전세 품귀 현상을 빚는 가운데 토허구역 지정이 전세난을 심화시킬 수 있다는 우려가 나온다.