李 "집값 잡는데 금융 중요" … 대출 더 죄나, 은행권 "이미 한계"

이재명 대통령이 부동산 시장 안정의 핵심 수단으로 '금융'을 지목하며 추가 대출 규제 가능성을 시사하자 은행권의 긴장감이 커지고 있다. 이미 대출 규제가 사실상 최고 수준까지 강화된 상황에서 추가 조치까지 현실화될 경우 여신 영업 전반에 대한 압박이 불가피하다는 관측이 나온다.

18일 금융권에 따르면 이 대통령은 전날(17일) 국무회의에서 "부동산 문제 해결에 있어 금융이 가장 중요하다"고 강조하며, 과도한 차입을 통한 자산 증식 구조를 지적했다. 

시장에서는 이를 두고 대출 규제를 중심으로 한 추가 수요 억제책이 나올 수 있다는 신호로 해석하고 있다. 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대, 주택담보대출 한도 추가 축소 등이 유력한 방안으로 거론된다.

이미 금융당국은 지난해 6·27 대책과 9·7 대책을 통해 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 규제지역 담보인정비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮추는 등 대출 규제를 단계적으로 강화해왔다. 이어 10·15 대책에서는 주택 가격 구간별로 대출 한도를 차등화하고, 전세대출을 DSR에 포함시키며 갭투자 경로를 정조준했다.

이처럼 대출 총량과 구조를 동시에 조여온 상황에서 추가 규제까지 더해질 경우 시장 위축은 불가피하다는 전망이 나온다. 은행권에서는 대출이 단순한 여신 규모를 넘어 핵심 수익 자산이라는 점에서 우려가 크다. 대출이 줄어들 경우 이자이익 기반이 약화되며 수익성에도 직접적인 영향을 줄 수 있기 때문이다.

다만 금융 규제만으로 수요를 근본적으로 억제하기는 어렵다는 지적도 적지 않다. 한 시중은행 관계자는 "1금융권 대출을 조인다고 해서 전체 수요가 사라지지는 않는다"며 "규제가 강해질수록 수요가 2금융권이나 상호금융으로 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성이 크다"고 말했다. 

가격 측면에서도 의도와 다른 흐름이 나타날 수 있다는 우려가 나온다. 금융권 관계자는 "고가 주택 거래는 위축될 수 있지만 상대적으로 가격이 낮은 주택에는 수요가 몰리면서 오히려 가격이 상승하는 현상도 나타날 수 있다"며 "정책이 항상 목표한 방향으로만 작동하지는 않는다"고 지적했다.

실제 서울 강남권을 중심으로 가파르게 오르던 집값이 주춤하며 아파트 매물이 늘어나고 있는 반면, '노도강'(노원·도봉·강북) 등 외곽 지역은 상반된 흐름을 보이고 있다. 집값 상승세는 오히려 확대되고 전월세 매물은 빠르게 줄어드는 모습이다.

시장에서는 향후 규제의 초점이 전세대출이나 정책금융으로 옮겨갈 가능성에도 주목하고 있다. 일부 대출이 DSR 규제에서 제외돼 있는 구조를 손볼 경우 가계 레버리지 축소 효과는 커질 수 있지만, 동시에 실수요자의 자금 조달 여건이 악화될 수 있다는 우려도 제기된다.

추가 규제의 선택지가 제한적이라는 점도 변수다. 이미 LTV와 DSR 등 핵심 규제가 상당 부분 도입된 만큼, 남은 수단은 총량 규제 강화나 개별 은행에 대한 관리·패널티 강화 정도라는 평가가 나온다. 한 시중은행 관계자는 "현재도 규제 강도는 매우 높은 수준"이라며 "추가로 할 수 있는 것은 대출 총량을 더 엄격히 관리하거나 은행별 목표를 조이는 방식 정도가 현실적인 카드"라고 말했다.