서울 아파트 전세값 6.8억, 역대 최고 … 25개 자치구 전역 '불장'

서울 아파트 임대차 시장 내 수급 불균형이 심화되면서 평균 전세값이 역대 최고 수준으로 올라섰다. 전월세 매물은 연초보다 30% 넘게 줄었고 입주 물량 감소와 실거주 규제, 세제 개편 가능성까지 맞물리면서 전세난이 장기화할 수 있다는 관측이 나온다.

27일 KB부동산의 4월 전국 주택가격 동향에 따르면 이달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억8147만원으로 집계됐다. 관련 통계가 작성된 이후 가장 높은 수준이다. 중위 전세가격도 6억원을 기록해 2022년 9월 이후 3년7개월 만에 다시 6억원 선을 넘어섰다.

가격 상승세도 가팔라지고 있다. 서울 아파트 전세가격은 이달 0.86% 오르며 올해 1월 0.47% 이후 4개월 연속 상승폭을 키웠다. 특히 상대적으로 전세 물건이 많았던 외곽 구축 대단지까지 가격이 오르면서 상승세가 서울 전역으로 확산되는 모습이다.

자치구별로는 강북구가 3.86% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 △성북구 1.86% △성동구 1.32% △관악구 1.31% △도봉구 1.15% △강서구 1.12% △동대문구 1.00% 등도 비교적 큰 폭으로 상승했다. 서울 25개 자치구 모두 전세값이 올랐다.

전세가격을 밀어올린 직접적인 요인으로는 매물 감소가 꼽힌다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 26일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만189건으로 연초(4만 4424건) 대비 32.1% 급감했다. 올해 들어서만 1만4235건의 매물이 시장에서 사라진 셈이다. 

수급 지표 역시 전세 부족현상이 더욱 뚜렷해진 모습이다. 한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주 서울 아파트 전세수급지수는 108.4로 전주보다 3.2포인트(p) 상승했다. 이는 2021년 6월 넷째 주 110.6 이후 가장 높은 수준이다. 전세수급지수는 100을 넘으면 집을 구하려는 임차 수요가 임대 공급보다 많다는 의미다.

신축 입주 물량 부족도 전세시장 불안 요인으로 작용하고 있다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7158가구로 지난해 3만7103가구보다 26.9% 줄어들 전망이다. 내년에는 1만7197가구로 더 감소할 것으로 추산된다.

정책 변수도 전세 공급을 제약하는 요인으로 거론된다. 지난해 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역으로 토지거래허가구역이 확대되면서 주택 매입 시 실거주 의무가 강화됐다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 어려워진 데다 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 대출 연장 제한 등도 임대 매물 감소에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

여기에 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 개편 가능성도 전세시장의 변수로 떠올랐다. 장특공은 1가구 1주택자가 주택을 오래 보유하고 거주할수록 양도소득세 부담을 줄여주는 제도다. 보유기간과 거주기간에 따라 각각 1년당 4%p씩 공제돼, 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

정부는 실거주에 대한 혜택은 유지하거나 강화하되, 투자·투기 목적의 장기 보유에 대한 세제 혜택은 줄이는 방향을 검토하는 것으로 해석된다. 다만 시장에서는 이 같은 개편이 실제 매물 출회로 이어지기보다 집주인의 실거주 전환을 부추길 수 있다는 우려도 나온다.

부동산 업계 한 관계자는 "장기보유특별공제 개편이 비거주 1주택자의 매도 유인으로 작용하려면 세 부담 증가보다 매도 실익이 커야 한다"며 "한강변 고가 아파트처럼 보유 기대가 큰 지역에서는 집주인이 매각보다 실거주 요건 충족을 택할 수 있어 전세 공급 감소 압력이 커질 수 있다"고 말했다.