[단독] 은마아파트, 종전자산 감정평가 돌입 … 세대별 100% 현장조사키로

서울 강남권 대표 재건축 단지인 은마아파트가 관리처분계획 수립을 위한 종전자산 감정평가에 들어갔다. 조합은 아파트와 상가 전수조사를 원칙으로 정하고 감정평가사가 개별 자산을 직접 방문해 평가하기로 했다.

13일 정비업계에 따르면 은마아파트 재건축정비사업조합은 이날부터 종전자산 감정평가를 위한 현장조사를 시작했다. 감정평가사는 조합원 아파트와 상가를 방문해 내부를 확인하고 사진을 촬영한 뒤 개별 종전자산 평가액을 산정한다.

앞서 강남구는 지난 2일 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획을 인가한 데 이어 10일 인가 내용을 고시했다. 이에 따라 종전자산 감정평가 기준일도 사업시행계획인가 고시일인 10일로 확정됐다.

조합은 이날 조합원들에게 현장조사 시작을 알리는 문자도 발송할 예정이다. 조합은 감정평가사가 조합원이 보유한 아파트의 가치를 직접 확인해 평가하고, 전수조사를 원칙으로 진행한다고 안내했다. 별도로 희망하는 방문 일정이 있는 조합원은 감정평가사 측과 협의할 수 있도록 했다.

종전자산 감정평가는 같은 평형과 향 등 조건이 비슷한 일부 세대만 확인하는 표본조사 방식으로도 진행할 수 있다. 다만 내부를 직접 확인하지 않은 채 평가했다는 이의가 제기될 수 있어 조합은 전수조사를 원칙으로 조합원 주택 100% 방문을 추진한다.

조합 관계자는 "표본조사도 가능하지만 조합원 입장에서는 집을 직접 보지 않고 가격을 산정했다는 말이 나올 수 있다"며 "평가 결과를 둘러싼 이견을 줄이고 조합원들이 충분히 평가받을 수 있도록 전수조사를 원칙으로 정했다"고 말했다.

세대 내부 확인이 어려운 경우에는 방문 사실과 미조사 사유를 담은 확인서를 받을 예정이다. 내부 조사가 이뤄지지 않은 세대도 방문 여부와 확인이 어려웠던 사유를 기록으로 남기는 방식이다.

종전자산 평가는 조합원이 재건축 사업에 출자한 기존 토지와 건축물의 가치를 산정하는 절차다. 평가 결과는 조합원별 권리가액과 분담금을 산정하고 관리처분계획을 수립하는 기초자료로 사용된다.

권리가액은 종전자산 평가액에 재건축 사업의 비례율을 적용해 산정한다. 조합원 분양가가 권리가액보다 높으면 차액이 추가분담금으로 이어진다. 실제 분담금 규모는 향후 확정되는 공사비와 조합원 분양가, 일반분양 수입 등에도 영향을 받는다.

조합은 연말 관리처분계획 총회 개최를 목표로 종전자산 평가와 공사비 협의 등 후속 일정을 진행하고 있다. 관리처분계획에는 조합원별 종전자산 평가액과 권리가액, 조합원 분양가, 분담금 등이 담긴다.

조합 관계자는 "연말 관리처분계획 총회 개최를 목표로 관련 일정을 최대한 앞당기고 있다"며 "조합원 아파트와 상가를 감정평가사가 직접 방문해 제대로 평가하는 절차도 중요한 만큼, 전수조사를 원칙으로 종전자산 평가가 충실히 이뤄지도록 하겠다"고 말했다.

1979년 준공된 은마아파트는 현재 최고 14층, 28개동, 4424가구로 재건축을 통해 지하 6층~지상 최고 49층, 29개동, 5850가구로 탈바꿈한다. 이 가운데 공공임대 909가구와 공공분양 195가구가 포함된다. 조합은 관리처분계획 인가와 이주, 해체 절차를 거쳐 2028년 착공을 목표로 하고 있다.