다주택자, 내년부터 DTI 30% 적용 받을 듯

내년부터 다주택자 총부채상환비율(DTI)이 30%로 낮춰지고, 복수 주택담보대출의 규제가 강화돼 다주택자는 사실상 추가 대출이 어려워질 전망이다.

금융위원회 등 관계부처는 이 같은 내용의 '가계부채 대책'을 마련, 내달 추석 연휴 이후 발표할 계획인 것으로 10일 알려졌다.

가계부채 대책의 핵심은 기존의 DTI 산정 방식을 개선한 신(新) DTI와 대출심사의 근본적 전환을 목표로 한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이다.

내년부터 적용될 새로운 DTI는 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정 체계를 바꾼다.

분모인 소득에는 주택담보대출 만기의 평균 예상 소득을 사용한다. 신입사원은 급여가 오를 것을 고려해 분모가 커지고, 임금피크나 퇴직을 앞둔 경우에는 분모가 작아진다는 얘기다.

분자인 대출 원리금에는 기존 대출 중 주택담보대출의 원금까지 포함된다. 기존 DTI는 신규 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 상환액이었다. 지금까지는 주택담보대출이 있어도 집을 더 사려고 추가 대출할 경우 기존 대출의 연간 이자 상환액만 DTI에 반영됐다.

앞으로는 기존 대출의 원금이 DTI 분자에 더해지고, 다주택자는 DTI 한도가 30%로 묶이면서 추가 대출이 어려워질 전망이다.

이로써 다주택자의 '갭 투자'가 차단될 것으로 예측된다. 갭 투자는 높은 전셋값에 편승, 적은 돈을 들여 전세를 끼고 집을 사 시세 차익을 노리는 것을 의미한다.

금융위 관계자는 "기존 DTI가 이미 30%를 넘는 경우가 많은데, 이 경우 추가 대출로 다주택자가 되는 길이 막힌다"고 말했다.

지난달 중에 발표할 예정이던 가계부채 대책은 이달 중순으로 미뤄졌다가 추석 이후로 또 한 차례 미뤄졌다. 8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책 이후 시장 상황과 북핵 리스크 등 경기 변동 요인을 점검하고 부처 간 이견을 조율하는 데 시간이 필요하다는 이유에서다.

모든 대출의 원리금을 각각의 만기와 상환 방식에 따라 계산하는 DSR은 금융위가 최소한의 가이드라인을 제시하는 선에서 은행의 자율성을 최대한 보장할 방침이다. 새로운 DTI가 2019년 DSR 전면 시행 전까지 부동산 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있기 때문이다.

금융위 관계자는 "가계부채 대책이 시행될 경우 장기적으로 어떤 변화가 나타날지 정밀하게 예측하기 위해 한국은행이 시뮬레이션을 하고 있다"라고 설명했다.

분양 주택의 중도금(60%)과 잔금(30%) 비중을 각각 40%와 50%로 바꾸거나, DTI를 전국으로 확대하는 것은 관계부처 간 이견 조율 과정이 필요할 것으로 보인다.