9·1대책 후속조치 '봇물'…규제완화로 '속도전'

경제 살리기에 집중하는 정부가 9·1 대책 후속조치에 박차를 가하며 주택 건축 관련 규제 완화에 속도를 내고 있다.

하지만 개발제한구역(그린벨트) 규제 완화에 대한 환경단체의 반대 목소리도 커지고 있어 입법 예고 과정에서 논란이 예상된다.

◇입법 예고 등 9·1 부동산대책 후속조치 잇따라…그린벨트 규제 완화도

국토교통부는 9·1 부동산대책 후속조치의 하나로 도시 및 주거환경정비법(도정법) 시행령과 시행규칙 개정안을 마련해 19일부터 40일간 입법 예고한다.

우선 공동주택 재건축 연한이 기존 최대 40년에서 30년으로 단축된다.

현재 재건축 연한은 지방자치단체에 따라 준공 후 20~40년으로 다르다. 서울·경기·인천·대전·충북은 40년, 대구·경북·울산은 30년, 전북·강원·제주는 20년 등 최대 20년이 차이 난다.

개정안은 재건축 상한을 30년으로 조정했다. 1990년대 이전에 지어져 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방 시설 노후화 등을 겪는 주민 불편을 재건축을 통해 해결할 수 있게 했다.

국토부 관계자는 "1991년부터 지하주차장 설치가 의무화돼 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 문제가 심각하다"며 "재건축 사업을 추진하려면 재건축 연한이 지나고 나서 안전진단을 받으면 된다"고 설명했다.

이르면 내년 4월께 개정안이 시행되면 서울의 경우 재건축 연한이 현행보다 2~10년 단축될 전망이다.

1987∼1991년 건설된 서울지역 아파트는 총 24만8000가구로, 강남 3구(서초·강남·송파) 3만7000가구(14.9%), 비강남권 21만1000가구(85.1%)의 분포를 보인다.

부동산업계는 양천구 목동 신시가지, 노원구 상계동 주공 등의 아파트가 수혜를 볼 것으로 예상한다.

재건축 안전진단 기준도 구조안전과 주민 불편으로 이원화한다.

그동안 안전진단은 구조 안전성에 중점을 둬 재건축 허용 여부를 평가해왔다.

앞으로는 현재 15%인 '주거환경' 평가 비중을 40%쯤으로 높여 구조안전에 심각한 문제가 없더라도 층간 소음, 냉난방 설비, 노약자 이동 편의성 등에서 주민 불편이 크면 재건축을 허용하기로 했다.

세부적인 안전진단 기준은 한국시설안전공단 등 전문기관 검토를 거쳐 연말까지 마련할 계획이다.

수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 전용면적 85㎡(국민주택 규모) 이하 주택을 가구 수 기준 60% 이상, 전체 바닥면적 대비 50% 이상 짓도록 한 규정은 최근의 소형주택 선호를 반영해 바닥면적 기준은 폐지토록 했다.

재개발 사업 때 지켜야 하는 임대주택 의무건설 비율도 줄어든다. 기존 전체면적 기준은 없어지고 공급 가구 수 기준도 최대 5%포인트 낮춘다. 수도권은 17→15%, 비수도권은 17→12% 이하로 조정된다. 다만 세입자용 임대주택 등을 판단해 지방자치단체장이 이 비율을 5%포인트까지 높일 수 있게 했다.

단독주택 밀집지역의 소규모 중층주택 건설을 위한 가로주택정비사업 활성화 방안도 담겼다.

가로주택정비사업이 주로 2종 일반주거지역에서 이뤄지는 점을 고려해 이 지역의 층수 제한을 7층에서 15층으로 완화하기로 했다. 다만 도시계획조례에 해당 가로구역의 규모, 도로 너비 등을 고려해 층수기준을 두기로 했다.

가로주택정비사업의 채광창 높이 제한도 7층 이하 건물에 한해 절반으로 줄여 층수 증가 없이도 개발 면적을 늘릴 수 있게 변경했다.

9·1 부동산대책에서 서민주거안정을 위해 추진됐던 '내 집 마련 디딤돌 대출'(디딤돌 대출) 금리조정은 오는 22일부터 신규 신청자에 대해 0.2%포인트 인하된다. 시중 최저 수준인 연 2.6∼3.4%(고정금리)로 낮아진다.

부부합산 연소득이 2000만∼4000만원인 가구는 10년 만기 디딤돌 대출 이자가 종전 연 3.0%에서 2.8%로 인하된다.

기존에 변동금리로 지원했던 생애 최초 및 근로자·서민 구매자금의 대출금리도 함께 0.2%포인트 낮아진다.

특히 2년 이상 청약(종합)저축 가입자가 디딤돌 대출을 이용해 주택을 구매하면 대출금리를 0.1∼0.2%포인트 추가 우대해준다. 다자녀가구(0.5%포인트), 생애 최초 주택구매자(0.2%포인트) 등 기존 우대금리와도 중복 적용이 된다.

국토부 관계자는 "부부합산 소득 5000만원, 청약저축 가입 4년이 지난 무주택 가구주가 1억원(30년 만기·1년 거치·원리금 분할상환)을 대출받을 때 금리 인하 전과 비교해 거치기간 동안 연 40만원, 상환기간에 연 26만원의 부담이 줄 것으로 기대한다"고 말했다.

정부는 지난달 개편된 총부채상환비율(DTI)·주택담보대출비율(LTV) 완화에 따라 디딤돌 대출의 DTI·LTV 기준도 시중은행 수준으로 완화한다.

현재는 DTI가 40% 이하일 때 LTV를 70%까지, DTI가 40∼100%일 때 LTV를 60%까지 각각 허용하지만, 앞으로는 DTI가 60% 이하일 때 LTV를 시중은행과 같이 70%까지 허용한다. 시중은행이 취급하지 않는 DTI 60∼80%는 2년간 한시적으로 LTV 60%를 적용한다. DTI 80% 이상은 대출을 제한한다.

주택이 경매 등으로 넘어가 임차인의 전세보증금 회수가 불가능해지는 일명 '깡통전세'로부터 세입자를 보호하기 위해 도입한 전세금 반환보증의 보증금 한도는 수도권은 3억→4억원, 비수도권은 2억→3억원으로 각각 올린다.

재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담 완화를 위해 근로자·서민 전세자금 대출기준도 현행 부부합산 기준 연소득 5000만원에서 6000만원으로 상향 조정한다.

◇그린벨트 내 야영장도 허용…환경단체 "불법 양성화 우려"

국토부는 제2차 규제개혁장관회의에서 발표했던 그린벨트 규제 완화를 위한 개발제한구역법 시행령 및 시행규칙 개정안도 19일부터 입법 예고한다.

개정안에 따르면 앞으로 마을 공동체나 그린벨트 지정 이전에 살던 개인도 그린벨트 안에 야영장이나 야구장을 설치할 수 있다. 그동안 그린벨트 내 이들 실외체육시설은 국가나 지자체만 설치할 수 있었다. 다만 시·군·구 당 야영장은 3개, 실외체육시설은 10개 이내로 제한된다.

지자체가 설치할 수 있는 소규모 실내 생활체육시설 규모도 현행 600㎡에서 800㎡로 늘린다. 앞으로는 배드민턴, 게이트볼뿐만 아니라 테니스장, 농구, 볼링 종목 시설도 설치가 가능해진다.

그린벨트 내 공동구판장 판매 상품도 지역 농·특산물에서 면적 기준 30% 미만까지는 생필품으로 확대하고 방앗간, 금융창구 시설도 설치할 수 있게 허용된다.

국토부는 지난 6월 발표한 올 하반기 그린벨트 규제 완화와 관련, 그린벨트 내 기존 건축물의 용도변경 범위도 기존 30종에서 90여종으로 대폭 확대하기로 했다.

해당 지역 주민의 생업에 필요한 축사·버섯재배사 등 동·식물 관련 시설(10종)의 허용 종류와 규모를 지자체 조례로 정해 지역 실정에 맞게 운영할 수 있게 했다.

수소자동차 충전소 설치도 허용된다. 다만 대지 규모는 액화석유가스 충전소와 같은 3300㎡로 제한한다.

개정된 시행령은 9월 말, 시행규칙은 11월에 각각 공포·시행될 예정이다.

그러나 정부의 잇따른 그린벨트 규제 완화에 대해 환경단체는 반대 목소리를 높이고 있어 개정 과정에서 논란이 예상된다.

환경운동연합(환경연합)은 특히 정부나 지자체가 추진하는 그린벨트 시설 설치 개별심사제에 대해 우려를 나타내고 있다.

현재까지 그린벨트는 구역 내 주민의 생활을 위한 주택과 축사, 농업용 창고 등 극히 제한적인 시설만 설치할 수 있게 허용해왔다. 하지만 앞으로는 정부 등이 현재 법령에서 허용하지 않는 시설과 관련해 사안에 따라 심사를 거쳐 설치를 허용하기로 했기 때문이다.

환경연합은 "그린벨트에서 신규 시설 입지는 법령 개정을 통해서만 가능했으나 앞으로는 개별심사제를 통해 법령 개정 없이도 지정할 수 있게 한 것으로 상당히 위험한 독소조항"이라며 "중앙정부나 지자체에서 사실상 백지수표를 가지고 그린벨트 내 입지시설을 마음대로 하겠다는 것"이라고 비난했다.

환경연합은 "그린벨트는 도시의 무질서한 확산을 막고 도시 주변 자연환경을 보전하기 위해 마련됐지만, 국토부의 규제 완화는 사실상 일반도시에 허용되는 모든 인구유입시설을 허용하는 데다 지자체에 시설 허용 권한을 위임하고 있어 불법건축물 증가를 부채질할 수 있다"고 우려했다.

국토부 관계자는 개별심사제에 대해 "그린벨트 내 허용시설 중 일부에 대해 관리계획을 수립하지 않을 수 있게 절차를 간소화한 것이지 법령에서 허용하지 않는 시설을 추가 설치할 수 있게 한 것이 아니"라고 해명했다.

용도변경 규모 확대와 관련해선 "기존 건축물에 한해 용도변경을 허용한다는 것"이라고 밝혔다.