깡통전세 리스크 줄인다…임차보증금 반환보증 LTV 100%로 확대

정부가 깡통전세 위험을 줄이기 위해 임차보증금 반환보증의 수혜 대상을 확대하고 보증료를 25%쯤 낮추기로 했다.

임차보증금 마련 또는 주택 구매를 위한 버팀목·디딤돌 대출 금리는 각각 0.2%포인트, 0.3%포인트 인하한다.

취업준비생을 대상으로 하는 월세대출의 경우 부모소득 요건을 기존 3000만원에서 6000만원으로 완화하기로 했다.

국토교통부는 6일 기획재정부, 금융위원회 등과 협의를 거쳐 이런 내용의 서민 주거비 부담 완화 방안을 마련했다고 밝혔다.

이는 주택 매매시장은 9·1 대책, 부동산 3법 통과 등의 영향으로 기대심리가 개선되고 저금리로 주택구매 비용이 줄어들면서 실수요 중심으로 회복세가 나타나고 있지만, 전세시장은 전셋값 불안이 계속되는 등 서민 주거비 불안이 지속하고 있다는 판단에 따른 것이다.

국토부 관계자는 "전셋값이 2012년 8월 이후 계속 상승하고, 상승 폭이 소득이나 물가 상승률보다 크다는 점에서 체감 상승률이 높다"며 "매매가 대비 전세가 비율도 꾸준히 상승해 임차보증금 반환에 대한 위험도 증가하고 있다"고 말했다.

국토부는 우선 매매가 대비 전세가 비율이 오르면서 계약 종료 후 임차보증금을 돌려받지 못하는 소위 '깡통전세' 위험을 해결하기 위해 다음 달 초부터 전세·반전세 보증금 반환보증 지원을 강화하기로 했다.

보증금 반환보증 가입대상은 아파트 거주자의 경우 주택담보대출비율(LTV)을 90% 이하에서 LTV 100% 이하로 확대한다. 다만 보증금액은 LTV 90% 한도를 유지한다.

보증금 반환보증 취급 은행은 기존 우리은행에서 모든 시중은행으로 확대하고 보증료 분납기간도 1년 단위에서 6개월 단위로 줄여 이용자 편의성을 높이기로 했다.

보증료도 25%쯤 감면한다. 개인은 보증료율을 0.197%에서 0.150%로 0.047%포인트, 서민·취약계층은 0.158%에서 0.09%로 0.068%포인트 각각 낮춘다. 법인은 0.297%에서 0.227%로 0.070%포인트 인하한다.

보증금이 1억원인 경우 개인은 현행 19만7000원에서 15만원으로 연간 4만7000원의 보증료를 감면받는 셈이다. 서민·취약계층은 6만8000원, 법인은 7만원 각각 보증료가 절감된다.

보증료 할인대상인 서민·취약계층은 부부합산 연소득 2500만원에서 4000만원 이하로 범위를 넓히고 다자녀, 장애인, 고령자 외에 신혼부부, 한부모·다문화 가정도 포함한다.

국토부는 오는 27일부터 서민 가구의 임차보증금 마련 부담을 줄이기 위해 금융지원도 확대한다.

버팀목 대출금리를 현행 1.7~3.3%에서 1.5~3.1%로 0.2%포인트 인하한다. 부부합산 소득 4000만원 이하 기초생활보장수급권자, 차상위계층, 한부모가정은 1%포인트 우대한다.

임차보증금 대출 지원대상도 확대한다. 신혼부부 전세대출은 부부합산 소득 5500만원에서 6000만원으로 상향했다. 청년층 단독가구주에 대한 지원은 만 30세 이상에서 만 25세 이상으로 넓힌다.

월세대출 지원은 문턱을 낮춘다. 금리는 현행 2.0%에서 1.5%로 낮춘다. 720만원을 대출했을 때 2년 이후 이자 부담액은 연 14만4000원에서 10만8000원으로 3만6000원 절감된다.

졸업 후 3년 이내 요건은 없애고, 만 35세 이하 취업준비생의 부모소득 요건은 3000만원 이하에서 6000만원 이하로 완화했다.

부부합산 소득 4000만원 이하인 만 35세 이하, 취업 후 5년 이내 사회초년생도 지원대상에 추가했다.

대출을 받았을 때 실거주 여부 확인은 6개월마다 은행 방문에서 1년마다 유선이나 거주증명서류로 확인할 수 있게 개선했다.

연세(年貰) 형태 세입자의 경우 최대 360만원까지 연납대출도 허용키로 했다.

서민층의 내 집 마련을 위해 내 집 마련 디딤돌 대출 금리는 신규 계좌부터 현행 2.6~3.4%에서 2.3~3.1%로 0.3%포인트 인하해 적용한다.

청약저축 장기가입자 우대도 조정한다. 현재는 가입기간 2년(24회 납부) 이상은 0.1%포인트, 4년(48회 납부) 이상은 0.2%포인트를 우대하지만, 앞으로는 각각 1년과 3년으로 조정해 혜택의 폭을 넓혔다.

한국토지주택공사(LH) 임대주택 거주자는 월세와 보증금의 상호 전환이 허용된다. 현재는 6% 전환율로 월세를 보증금으로 전환할 수만 있다. 앞으로는 2%포인트 낮은 4% 전환율로 보증금의 월세 전환도 가능하다. 다만 보증금을 월세로 전환할 때는 연체 등에 대비해 최소 24개월분은 보증금으로 유지해야 한다.

가령 보증금 3900만원, 월세 27만원인 경기도 판교지역 전용면적 46㎡ 국민임대아파트의 경우 보증금을 700만원으로 낮춰 월세로 전환할 때 4% 전환율을 적용하면 37만7000원을 내면 된다. 6% 전환율을 적용했을 때 43만원보다 5만3000원 인하 효과를 볼 수 있다.

월세를 보증금으로 전환하는 경우는 현재는 월세의 50%까지만 전환할 수 있지만, 앞으로는 60%까지 확대된다.