내년 분양물량 39.58% '재건축-재개발'

2017년 민영아파트 분양계획을 조사한 결과 전국 310개 사업장‧총 29만8331가구가 선보여질 전망이다. 이는 올해 대비 20.67%, 즉 7만7746가구 줄어든 수치다. 하지만 최근 5년 간 평균 29만4734가구가 분양된 점을 비교하면 결코 적지 않은 건수다.

이와 관련 남상우 부동산114 연구원은 "11‧3대책 이후 분양시장 기세가 꺾이면서 올해 물량이 이월된 영향도 있지만 최근 2년 간 분양시장이 호조세를 보였고, 2015년 부동산3법 통과 후 재건축‧재개발사업이 속도를 낸 영향도 크다"고 설명했다.

이어 "공급과잉 논란과 금리인상 리스크가 본격화되기 전 당초사업을 서둘러 진행하겠다는 계획도 일부 포함된 것으로 보인다"고 덧붙였다.

공급유형별로 살펴보면 전체 분양예정물량 중 39.58%에 해당하는 11만8083가구가 재건축‧재개발이었다. 이른바 '부동산 3법' 통과 후 부쩍 사업환경이 개선된 재건축‧재개발이 속도를 내면서 대거 포함된 것이다.

주요단지로는 △강남구 양천구 신정2-1지구 △영등포구 신길12촉진구역 △은평구 응암제2구역 등 재개발 사업지에서 일반분양이 진행될 예정이며, 재건축은 △서울 강남구 대치1지구 △강동구 천호뉴타운2구역 △서초구 신반포6차 등이 계획돼 있다.

반면, 지방에서는 △부산 동래구 온천2구역 △울산 중구 복산1구역 △창원시 회원1‧3‧5구역 재개발 일정이 잡혀있다.

지역별 분양물량은 수도권이 15만6658가구, 지방이 14만1673가구 예고돼 있다.

권역별 가구수는 △경기 9만882가구△서울 5만4004가구△부산 3만5261가구 △경남 1만8768가구 △충남 1만7530가구 △인천 1만1772가구 △강원 1만931가구 △충북 1만689가구 △대구 9505가구 △전북 8993가구 △울산 7538가구 △경북 7438가구 △대전 6449가구 △세종 3568가구 △광주 3323가구 △전남 1388가구 △제주 292가구 순으로 집계됐다.

이중 전매제한 기간이 조정된 지역에선 7만9378가구가 분양될 예정이다. 올해 이들 지역서 총 7만6622가구가 공급된 것과 비교하면 오히려 2756가구 증가한 셈이다. 

남상우 연구원은 "서울 전체지역과 경기 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 화성동탄 동탄2신도시, 남양주시가 해당지역인 가운데 2017년 분양물량이 대거 계획된 서울영향으로 전매기간 조정에 상관없이 분양예정물량은 여전히 많다"고 설명했다.

한편, 전매제한 기간이 별도로 조정되지 않은 지역에선 내년 20만5903가구가 공급될 전망이다. 이는 올해 27만8026가구 대비 7만2123가구 감소한 수치다.

월별 분양예정물량을 살펴보면 공급시기를 정하지 못한 물량이 상당수다. 11‧3대책 발표 후 분양시장 열풍이 식으면서 시장이 더 누그러들기 전에 서둘러 분양하자는 의견과 내년 1월부터 도입되는 집단대출 여신규제 강화방침 및 언제 치러질지 모르는 대선으로 분위기를 살펴보자는 의견이 혼재한 까닭이다.

다만 월별 계획한 물량을 기준으로 보면 분양시장 성수기로 꼽히는 3월과 9월에 예정된 물량이 가장 많았다. 봄 분양시장이 열리는 3월에는 3만1815가구가 계획돼 있으며, 가을 분양성수기인 9월에는 2만7262가구가 공급될 전망이다.

예년과 비교해 적지 않은 물량이 내년 분양될 예정이지만 실제 공급량은 줄어들 가능성이 엿보인다.

남상우 연구원은 "전매제한 기간이 강화됐고 1순위 제한과 재당첨제한으로 주택 수요자들의 청약통장 사용이 신중해지는 분위기"라며 "건설사가 공격적으로 분양을 진행하기 어려운 환경"이라고 꼬집었다.

이어 "금리인상 리스크 외에도 2017년부터는 은행권 대출심사에서 총부채원리금상환비율(DSR)지표가 활용돼 신규대출이 까다로워진다"며 "자금마련 부담까지 높아진 영향으로 분양시장 기세는 한풀 꺾일 것"이라고 내다봤다.