분양시장 냉각기? 서울 공급물량 16년만 최대… 전년比 51% 증가

올해 서울에서 16년만 최대 신규아파트 분양물량이 쏟아진다. 청약자격 강화를 골자로 한 11·3대책과 대출규제 강화·금리 상승·과잉공급 현실화 등으로 전체 분양시장이 지난해에 비해 크게 쪼그라들 것으로 전망되는 것과는 대조적인 모습이다. 전문가들도 입지조건이 탁월하고 수요가 탄탄한 재건축·재개발 단지들이 올해 부동산시장에서 '핫 플레이스'로 지목하고 있다.

25일 부동산114에 따르면 올해 서울지역 신규 분양물량은 모두 5만6727가구(임대 제외)로 집계됐다. 이는 2001년 6만2569가구 이후 최대 물량으로, 일반분양 분도 2만3540가구에 달한다. 또한 지난해 1만5514가구에 비해서는 51% 늘어난 수치로, 일반분양 분 역시 8026가구(34%) 증가했다.

분양시장이 위축됐음에도 서울 분양물량이 증가하는 이유는 건설사들이 사업성 높은 재건축·재개발 등 도시정비사업에 주력하고 있기 때문이다.

실제로 올해 공급되는 서울지역 재건축·재개발 물량은 5만1478가구로, 2000년대 들어 최다 물량일 뿐만 아니라 올해 전체 공급량의 91%를 차지한다. 이는 지난해 3만3622가구 보다 53%(1만7856가구) 증가한 수치다.

이처럼 재건축·재개발 물량이 '풍년'인 이유는 올해 재건축 초과이익환수제 유예기간이 종료되기 때문이다. 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익이 인당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 세금으로 내도록 한 제도다.

2006년 시행됐지만, 부동산시장 활성화 차원에서 2012년부터 유예되고 있다. 그러나 올해 말로 유예기간이 끝나게 돼 내년부터는 다시 적용된다.

초과이익의 '세금 폭탄'을 피하기 위해서는 연말까지 구청에 조합원 분담금 등을 확정한 재건축 관리처분 계획 승인을 신청해야 한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "각종 부동산 규제로 올해 시장이 좋지 않을 것으로 전망되면서 건설사들이 분양성이 보장된 재건축·재개발 단지에 심혈을 기울이고 있다"며 "최근 2년여간 분양시장 호조로 지지부진했던 정비사업들의 속도가 빨라지면서 올해도 다양한 곳에서 입지 좋은 정비사업 일반분양을 만날 수 있을 전망"이라고 내다봤다.

재건축·재개발 아파트에 대한 수요가 풍부하다는 기대감도 공급 확대를 견인하는 또 다른 이유로 꼽힌다. 재건축·재개발 아파트 경우 대부분 도심에 자리잡고 있어 교통·학군·상권 등 기본적으로 주거환경이 뛰어나고 수요도 탄탄한 편이다. 또한 일반분양 물량이 많지 않아 미분양 위험도 적다.

서울처럼 개발 가능한 토지가 부족해 신규공급이 제한적인 지역에서는 '새 아파트'라는 희소가치가 크게 부각되기도 한다.

실제로 지난해 전국에서 공급된 청약경쟁률 상위 20개 아파트 가운데 재건축·재개발 단지가 11개를 차지할 정도다. 최근 GS건설이 서울 서초구에서 공급한 '방배 아트 자이'는 평균 9.8대 1 경쟁률을 기록한 바 있다.

전문가들도 부동산시장의 침체 국면에도 불구하고 올해 재건축·재개발 사업은 지난해와 마찬가지로 순항할 것으로 보고 있다.

심교언 건국대 교수(부동산학)는 "재건축·재개발 단지는 대부분 입지 등의 측면에서 검증된 상태기 때문에 너무 높은 분양가만 아니라면 흥행에는 큰 무리가 없을 것"이라고 말했다.

양지영 리얼투데이 콘텐츠본부 실장은 "서울 지역 재건축·재개발 아파트는 풍부한 기반시설, 꾸준한 수요 기반, 향후 개발 기대감 등 분양 흥행의 3요소를 모두 갖추고 있다"고 말했다.