"분양가상한제 피하자"… 강남 재건축조합·시공사, 후분양제 '만지작'

정부가 민간택지 분양아파트에 분양가상한제를 도입하기로 하면서 이에 따른 피해를 최소화하기 위해 재건축 조합과 시공사가 후분양제 카드를 만지작거리고 있다. 정부의 규제를 피하면서 동시에 분양가를 확보하기 위한 자구책으로 풀이된다.

15일 업계에 따르면 후분양제를 꺼렸던 대형건설사들이 자발적으로 후분양제를 제시하고 있다.

후분양제는 착공한 뒤 아파트가 평균 80%가량 지어졌을 때 입주자를 모집하는 분양제도다. 선분양제와 분양시점이 2년가량 차이가 난다. 그동안 선분양을 통해 수분양자들로부터 계약금과 중도금을 받아 공사를 진행해 온 건설업계는 금융비용 상승, 사업 리스크 등의 이유로 후분양제 도입을 줄곧 반대해왔다.

하지만 정부의 부동산 규제 강화와 재건축 사업의 특성 등이 겹치면서 우수 사업지로 꼽히는 강남 재건축시장에서 후분양제가 조합의 환심을 살 수 있는 대안으로 떠올랐다.

선분양제는 현 시세 등을 토대로 분양가를 정하지만, 후분양제는 아파트가 어느 정도 지어진 뒤 분양가를 정하는 만큼 후분양을 택하면 당장 분양가상한제 대상에서 벗어날 수 있는데다 향후 주변 시세에 맞춰 분양가를 책정할 수 있기 때문이다.

실제로 지난 9일 서초구 신반포15차 재건축 사업 시공자선정총회에서 후분양제 카드를 제시했던 대우건설이 롯데건설을 제치고 최종 시공사로 선정됐다. 전체 180표 가운데 57% 이상인 103표를 대우건설이 가져갔다.

대우건설도 후분양제를 수주 비결로 꼽았다. 대우건설 측은 "신반포15차는 강남의 핵심 재건축 사업"이라며 "조합의 이익을 극대화시킬 수 있는 '골든타임 후분양제'를 제안하며 높은 관심을 받았다"고 설명했다.

업계에서는 무엇보다 정부 규제가 건설사 스스로 후분양제를 꺼내들도록 했다고 분석하고 있다.

앞서 국토교통부는 지난 5일 8·2대책 후속조치로 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 기준을 완화하겠다고 밝혔다. 10월 말부터 집값 상승이 물가상승률을 2배 이상 오르면 분양가상한제를 적용하겠다는 방침이다. 시장에서는 서울 강남권 등 투기과열지구 상당수가 여기에 포함될 것으로 보고 있다.

부동산시장에서는 분양가상한제가 적용되면 서울 강남권 분양가가 3.3㎡당 4000만원 이하로 떨어질 것으로 보고 있다. 단지별로 다르겠지만, 적어도 분양가가 시세에 비해 10~15%는 낮아질 것으로 예상하고 있는 것이다.

이 경우 재건축 조합원들이 내야 할 분담금은 더 많아지고, 건설사 입장에서도 낮은 분양가 때문에 수익성에 타격을 입을 수밖에 없다.

대형건설 A사 관계자는 "재건축 사업은 일반분양가가 높을수록 조합원들에게 돌아가는 몫이 크다"며 "하지만 주택도시보증공사(HUG) 등 정부의 고분양가 제동과 분양가상한제 영향으로 조합이 희망하는 일반분양가의 실현가능성이 현저하게 낮아졌다"고 말했다.

그는 이어 "이 같은 상황에서 후분양제는 건설사들이 조합에 일단 '소나기는 피하자'는 심산으로 제시하고 있는 것"이라고 덧붙였다.

최근 건설업계 최대 화두인 서초구 반포주공1단지 재건축 수주전에서도 후분양제가 등장했다. 2파전을 벌이고 있는 현대건설과 GS건설 모두 조합에 후분양제를 실시할 수 있다고 제안했다. 오는 27일 시공사를 선정하는 본 사업은 공사비만 약 2조6000억원 규모로, 단군 이래 최대 재건축 사업지로 꼽힌다.

GS건설 측은 "조합이 원한다면 후분양제로 사업을 준비하겠다"며 "선분양제에서 계획했던 분양가도 3.3㎡당 200만원가량 높이면 사업성을 만회할 수 있다"고 말했다.

현대건설 관계자는 "사업제안서에 후분양제 관련 내용이 포함됐다"며 "최적의 분양시기가 필요하다고 조합이 판단한다면 후분양제를 받아들일 것"이라고 전했다.

다만 일각에서는 자칫 후분양제로 인해 건설사의 재무구조가 악화될 수 있다는 우려를 하고 있다. HUG의 분양보증 없이 시공사 자체자금으로 사업을 진행하는 만큼 재무구조 전반에 부담이 될 수 있기 때문이다.

건설협회 한 관계자는 "아파트 청약자들이 단기간에 자금을 완납해야 하는 만큼 수요자 부담이 가중돼 오히려 청약 미달 사태가 나올 수 있다"며 "앞서 2008년 금융위기 당시에도 후분양 사례가 확산된 바 있는데, 주택시장 거래난으로 기존 집이 팔리지 않거나 대출이 안 돼 자금을 조달하지 못하는 이들이 생기면서 계약포기자들이 속출한 경우가 있다"고 말했다.

그럼에도 해외사업 부진, SOC 예산 축소 등으로 주택사업 외에는 뾰족한 수가 없어 사업성이 높은 강남 재건축은 재무구조 악화를 감내하면서까지 수주할 수밖에 없을 것이라는 관측이다.

업계 한 관계자는 "후분양제 도입이 확산되는 것은 강남 불패 신화에 대한 믿음"이라며 "건설사들은 강남 아파트에는 늘 풍부한 청약수요자들이 대기하고 있다고 보고 있고, 조합 역시 분양가상한제 규제를 받더라도 후분양제를 도입하면 최소한 시세만큼은 분양가를 받을 수 있다고 생각하는 것"이라고 설명했다.

그는 이어 "특히나 반포주공1단지의 경우 웬만한 건설사의 1년치 일감에 맞먹는 만큼 현 시장 상황에서는 후분양제 제시가 당연한 수순"이라고 덧붙였다.