[2017 세법개정] 양도세 중과 시행령 개정… 다주택자 복잡해진 셈법

정부는 2017년 세법개정 후속 시행령 개정안을 8일 입법예고 했다. 이날 입법예고된 시행령 개정안은 오는 29일까지 의견을 수렴해 차관회의와 국무회의를 거쳐 이르면 다음달부터 시행될 예정이다. 이날 입법예고된 세법개정 후속 시행령 개정안에서 오는 4월부터 시행될 다주택자 양도세 중과 예외사유가 규정됨에 따라 집을 팔 것인지 버틸지, 증여나 상속을 할 것인지 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다.

정부는 지난해 발표한 8·2부동산대책에 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 방안을 담고, 관련법 개정을 마무리 했다. 조정대상지역은 서울 전역과 △경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구, 세종시 등이다.

올 4월부터 다주택자가 조정대상지역 내에서 주택을 팔면 양도소득세가 중과된다. 기본 양도세율(6~42%)에 2주택 보유자가 주택을 팔면 양도소득세 10%가 중과되고, 3주택 이상 보유자가 주택을 팔면 20%의 양도소득세가 중과된다. 최고 62%까지 양도세율이 높아질 수 있는 셈이다.

다만 기획재정부가 입법예고한 시행령 개정안에 따라 2주택 보유자가 취학·근무상 형편·질병 요양 등으로 취득한 주택은 중과 대상에서 제외된다. 취득당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 3년 이내 양도하는 경우도 양도세 중과 대상에서 제외된다.

3주택 보유자는 극히 예외적인 경우에만 양도세 중과 대상에서 제외된다. △수도권·광역시·세종시 외 지역의 3억원 이하 주택 △3월 말까지 준공공임대 등으로 등록해 5년 이상 임대한 장기임대주택 △10년 이상 운영한 장기 사원용 주택 △상속받은 주택 △주세특례제한법상 미분양·신축주택 등이 여기에 해당한다.

또 올해부터 조정대상지역 내 분양권을 팔면 양도소득세 50%가 중과되지만 소득세법 시행령 개정안을 통해 주택 매매 시 다른 분양권이 없고, 30세 이상이거나 30세 미만으로 배우자가 있는 무주택자에게는 양도세 중과를 적용하지 않기로 했다.

이와 관련 함영진 부동산114리서치센터장은 "양도세 중과 기준이 다소 완화된 것 같지만 모두 완화된 게 아니라. 수도권·광역시·세종시 외 지역에 국한된다"면서 "최근 지방시장의 거래위축과 공급과잉으로 조정가능성 높은 지역의 '퇴로' 열어주는 정도의 수준이다"고 평가했다.

이어 "대신 분양권 양도세 중과 제외 한 것은 의미가 있는 것 같다. 30세 이상 무주택 세대주는 피해갈 수 있는 거라서 오히려 분양시장의 선호, 실수요자들의 분양시장 쏠림 등을 견인할 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 

코 앞으로 다가온 양도세 중과와 시행령 개정안으로 다주택자들의 셈법은 더욱 복잡해지고 있다. 집을 처분할지 버틸지, 매도 한다면 어떤 것을 먼저 팔아야 할 것인지 선택의 갈림길에 서 있다.

양도소득세를 피하기 위해 집을 처분한다면 미래가치가 높은 알짜주택만 남기고 나머지를 처분하는 방안에 무게가 쏠린다.

반대로 버티기에 들어간다면 임대사업자 등록도 고려해볼 수 있다. 다주택자들이 임대사업자로 등록한 후 의무 임대기간을 채우면 양도세 중과에서 배제되고 장기보유특별공제도 적용받기 때문이다.

이와 관련 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "다주택자 양도세 중과는 부동산시장에 너무 가혹한 정책이다. 이미 강남 중심으로 돌아가는 서울 부동산시장은 양도세 중과로는 막을 수 없다"고 말했다.

이어 "특히 임대등록을 활성화 시킨다고 하는데 권장 의무임대 기간이 8년으로 너무 길고, 그 기간동안 매매가 불가능하기 때문에 완화책이 필요하다"고 덧붙였다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도세 중과로 매물증가 가능성 있지만 아직 매도자가 가격을 쉽게 낮추지 못할 것"이라면서 "양도소득세는 집을 팔 때 부과되기 때문에 다주택자들이 증여나 상속, 버티기에 돌입한다면 공급부족으로 오히려 집값이 오를 수도 있다"고 우려했다.

심 교수는 또 "다주택자들이 수도권과 지방 비인기지역 내 주택을 팔고 서울 도심과 희소성이 높은 재건축 단지로 몰릴 가능성도 염두에 둬야 한다"고 강조했다.