[기고] 부동산임대업자, 눈 여겨봐야 할 추계신고 개정안

부동산임대업자가 눈 여겨봐야 할 게 바로 추계신고다.

사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 장부에 기록, 집계된 내용을 토대로 재무상태표, 손익계산서, 소득금액계산서 등 종합소득세 신고 시 첨부해 제출해야 한다.

하지만 사업규모가 크지 않아 장부 기장을 하기 어렵거나, 그 내용을 몰라서 장부 기장을 하지 않는 등 여러 가지 사항이 있을 수 있으므로 국세청에서는 소규모 영세사업자들에게 일정한 기준을 제시하고 이에 따라 소득을 추계해 신고토록 추계한다.

2018년 소득세법 시행령 개정 내용에 따르면 기장을 하지 않은 사업자가 추계신고로 신고할 경우 기장을 한 사업자와의 과세형평성 차원에서 추계로 신고, 결정, 경정하는 경우 감가상각의제를 적용한다.

올해 부동산임대업자에 등록한 개인사업자가 많은 만큼 이 부분을 유의할 필요가 있다.

감가상각의제란 소득세, 법인세가 면제되거나 감면받는 경우 감가상각비를 계상하지 않더라도 감가상각비를 계상한 것으로 보는 규정을 말한다.

세무상 감가상각은 임의상각제도이므로 감면기간에 감가상각을 하지 않고 감면기간이후에 감가상각하는 조세회피행위를 방지하기 위한 제도다.

부동산임대업의 경우 필요경비가 수입금액에 비하여 현저히 낮을 수 있기 때문에 과도한 세부담을 방지하고자 그간 추계로 신고하는 경우가 많았다.

향후 해당 자산을 매각시 발생하는 양도소득의 경우 취득가액에서 감가상각비 상당액을 공제하는 것으로 규정하고 있어 본 시행령이 개정됨에 따라 부동산임대사업자는 추계로 신고했을 때와 장부를 작성했을 때의 세부담에 대하여 비교해 볼 필요가 있다.

예를 들어 업무용 건물을 10억원(토지6억+건물4억)에 매입해 연간 5000만원의 임대수익을 올리다가 5년 보유 후 15억원에 매각하는 경우 세부담액을 비교하면 다음과 같다.

위 사례의 경우처럼 추계신고 시 감가상각의제 규정이 적용되는 경우 장부 작성을 하는 것보다 오히려 세금부담이 늘어나는 결과를 확인할 수 있다.

양도소득의 경우 보유 기간만큼 양도차익이 일시에 과세되기 때문에 종합소득세 신고 때보다 양도소득세 신고 시 더 높은 세율구간을 적용받는 경우가 많다.

즉, 예상되는 양도차익이 크다면 장부작성을 통하여 감가상각의제라는 페널티를 적용받지 않은 것이, 예상되는 양도차익이 적다면 감가상각를 통한 종합소득세 부담을 줄이는 것이 보다 현명한 절세방안이라 판단된다.

추가로 눈여겨볼 개정안은 경비율을 적용함에 있어 현행은 ‘직전’ 과세기간의 수입금액을 기준으로 했다면 증빙수취 및 기장신고를 유도하기 위해서 ‘직전’이 아닌 ‘해당’ 과세기간의 수입금액이 복식부기의무자 기준에 해당하는 경우 단순경비율이 아닌 기준경비율을 적용해 추계과세하는 안이다.

그동안 직전연도 수입금액을 기준으로 단순경비율을 적용받아 해당연도 수입금액이 단순경비율에 해당하지 않더라도 세부담을 감소시킬 수 있었던 사례들이 있었으나 앞으로는 일정 규모 이상의 사업자에 대한 단순경비율 적용을 배제해 장부작성을 보다 권고하고 추계과세제도를 합리화하려는 것으로 보인다.

해당 안은 2018년 개정안이나 시행은 2019년도부터 시행된다.

이전까지 추계과세에 대한 다수의 예규 및 판례들은 셀 수 없이 많은 것으로 보아 추계과세는 겉 보이기에는 매우 간편한 제도로 보이지만 말도 많고 탈도 많은 제도임이 분명한 것으로 보인다.

따라서, 사업자는 장부를 기장하는 것이 불필요한 스트레스와 절세방안에도 많은 도움이 된다는 것을 인지해 사전적으로 세무전문가와 상담을 통하여 보다 나은 절세방법을 찾기를 권고해본다.

세무법인 지오 정상현 세무사 [약력]

제53회 세무사자격시험 합격
現) 세무법인 지오 세무사
상속증여세 및 양도세 등 재산세제 전문 세무사
기업세무진단 등 컨설팅 용역 다수 수행