[기고]현실 반영못하는 부동산 규제, 오히려 혼란 부추긴다

현 정부는 지난 2년간 SOC 등 건설투자의 축소를 공언하고 실행에 옮겼다. 

불공정행위같은 건설업계의 잘못된 관행을 바로잡을 수단으로는 규제강화를 선택했다. 규제중심의 기조는 부동산정책에도 그대로 반영돼 9.13대책 등으로 이어졌다.

때문에 기존의 부동산정책은 부동산가격에 영향을 끼칠만한 것은 아무것도 손대지말라는 식이었다. 

우선 부동산의 손바뀜을 통해 시세가 오르니 시장의 거래량 자체를 줄이기 위한 제도들을 도입했다. 대출심사 강화와 투기지역 지정이 대표적이다. 또한 양도세와 종부세 강화, 의무보유기간이 부여된 임대사업자 등록의 권장도 동일선상이다.

새 아파트의 가격이 비싸니 분양가는 물론 재건축과 재개발도 규제했다. 사업이 진행되는 단지에 대한 대출강화와 재건축 초과이익환수는 물론, 애초부터 사업진행을 차단하기 위해 안전진단기준을 강화하고 재개발구역 등의 지정을 해제키도 했다.

새로운 개발사업도 규제했다. 실제로 지난해 서울시가 여의도와 용산을 통합개발하는 계획을 발표하자 국토교통부는 부동산시장에 끼치는 영향이 크다며 정면 반발했다.

그런데 올해부터 정부는 건설투자를 확대하는 것으로 갑작스레 노선을 변경했다. 주요 23개 사업에 대해 예비타당성 조사를 면제한다는 획기적인 조치가 단적인 예다. 

국가균형발전프로젝트, 생활SOC 3개년 계획, 노후기반 개선대책만 보더라도 투자규모는 100조원을 상회한다. 더 나아가 지난 10월 대통령은 국회 시정연설과 경제관계장관회의를 통해 건설투자 확대라는 정부의 정책 전환을 명확히 했다. 

이같은 정부의 건설투자는 기본적으로 공공부문에 집중된다. 따라서 건설투자의 총량을 늘리려면 민간투자가 함께 병행돼야 하는데 바로 이 부분에서 규제중심으로 운영되던 기존의 부동산정책과 엇박자를 내는 것이다. 

대표적인 것이 바로 분양가상한제다. 국토부는 이 제도와 건설경기의 활성화는 무관하다고 주장하지만 적어도 이 제도가 민간부문의 건설투자 촉진과는 반대로 작용할 가능성을 무시할 수 없다. 

특정지역만을 한정적으로 규제한다는 핀셋 규제가 비판받는 것이 제도의 한계를 반영한다. 

문제는 정주 및 주거환경의 개선과 직결되는 인프라 중심의 건설투자 확대는 어떤 식으로든 부동산가격의 상승으로 연결된다는 점이다. 이는 도시재생에서도 동일하다. 

노후지역이 말끔해지거나 새로운 시설이 들어오면 해당 지역은 물론 인근의 부동산 가격도 오르기 때문이다. 이런 상황에서 투자수요가 뒤따르는 것은 자연스럽다. 

따라서 정부가 계획하는 건설투자의 결과도 여기서 크게 벗어나지 않을 가능성이 높으며 이런 식이라면 건설과 부동산을 별개의 사안으로 보기 어려워진다.

하지만 이에대해 정부가 내세운 것은 결국 더 강한 규제로 대응한다는 것인데 이와관련 시장에서는 추후의 상황에 따라 보유세 강화, 세무조사, 재건축 연한 확대, 1주택자 양도소득세 비과세 혜택 축소, 채권입찰제, 주택거래 허가제 등의 도입도 예상한다. 

그렇지만 이들이 종전에 없던 새로운 방안도 아니며 추가대책을 준비했다는 공식적인 위협이나 현장단속으로 투기세력을 근절하겠다는 주장 등은 지금껏 효과가 없었다. 

이런 배경에서 굳이 평균의 함정을 언급하지 않더라도 전국적으로 부동산가격과 전·월세 시장이 안정되고 있다는 정부의 주장이 설득력을 얻기는 쉽지 않다. 

자산가치의 상승을 불로소득으로 규정하면서 로또아파트의 시세차익을 간과하는 것도 마찬가지다. 건설투자는 확대하면서 부동산을 경기부양의 수단에서 배제하겠다는 주장도 일부 한계가 보인다. 

부동산시장의 안정을 꾀하겠다는 정부의 의도를 실현하기 위해서는 무조건적인 시장안정이 아닌 현실에서 감당가능한 부분과 범위를 정책의 실행방안으로 설정할 필요가 있다. 

이는 현실을 반영하지 못하는 강력한 규제가 한동안의 가격상승을 억제해도 다음번의 반등폭으로 연결되는 불필요한 제도가 될 가능성을 무시해서는 안된다는 의미다.