• 강남권 일부 단지 등 시세가 크게 상승했거나 9억원 이상인 단지는 공시가격과 보유세가 내년에 크게 오른다.

    국토교통부는 17일 '2020년 부동산가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'을 발표했다.

    국토부는 강남구나 마포구 등 일부지역 공동주택의 경우 공시가격이 20~30%이상 상승할 수 있어 다주택자의 보유세(재산세+종부세)는 50%이상 상승할 것으로 예상된다고 밝혔다.  

    기초연금 수급이나 건강보험료 등과 관련해서는 시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정해 서민·취약계층의 부담은 증가하지 않겠지만 9억초과 주택은 관계부처 T/F를 통해 공시가격과 연관된 복지제도 등의 영향을 분석하고 필요시 보완방안을 마련하겠다고 밝혔다. 다음은 공시가격 현실화와 관련한 Q&A 내용. 

    -공시가격 현실화 기준이 되는 시세는 어떻게 산정하나.

    "감정평가사(표준지)와 감정원(표준주택·공동주택)에서 공부조사와 현장조사 등 부동산 특성을 조사하고 실거래가, 감정평가선례, 시세정보, 매매가격동향통계 등을 종합 분석해 산정한다. 구체적 산정기준과 절차 등은 공개되고 있는 부동산공시법령, 조사산정기준(국토부 훈령), 업무요령 등에서 상세히 규정하고 있다."

    -시세 9억원 이상 주택에 대해서만 현실화를 추진하는 이유는.

    "시세 9억원 이상 주택은 60~70%가 평균 현실화율에 미달하는 등 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하다. 올해 기준으로 가격구간별 평균 현실화율에 미달하는 공동주택 재고비율은 9억 미만 31.6%, 9∼12억 71.3%, 12∼15억 71.6%, 15억 이상 67.3%다. 불균형성 정도, 부담능력 등을 고려해 고가주택부터 추진하고 내년에 현실화 로드맵을 수립해 전반적으로 개선할 예정이다."

    -적용원칙을 미세조정할 수 있다는데.

    "인접주택이나 동일권역내 주택간 적절한 균형성을 확보하기 위해 필요한 경우 미세조정할 수 있도록 하고 있으나 공시대상 전체의 0.1% 이내로 매우 제한적으로 적용된다."
    예를 들어 같은 도로변에 시세 10억 순수단독주택과 시세 30억 5층 건물중 5층 부분만 주거용(시세 6억)으로 쓰이는 주상용 건물이 혼재된 경우는 주상용 건물의 현실화율은 추가제고 단독주택의 현실화율은 미세하향조정된다.
    또한 재개발지역내 인접주택간 토지시세의 단가가 유사하나 토지면적에 따라 주택시세총액 차이로 중저가·고가로 구분된 경우라면 단순히 토지면적이 작아 중저가로 구분된 주택의 현실화율은 추가제고 토지면적이 커 고가로 구분된 주택의 현실화율은 미세하향된다." 

    -내년도 공시가 현실화 추진으로 공시가 변동률 및 보유세 변화 전망은.

    "대부분의 주택은 시세 9억원 미만이므로 시세 변동률 수준으로 공시가격이 변동된다. 참고로 2019년 기준, 단독주택의 약 95%, 공동주택의 약 96%가 시세 9억원 미만이다. 
    강남권 일부 단지 등 시세가 크게 상승했거나 시세 9억원 이상인 경우에는 시세변동률과 현실화율 제고분이 반영돼 공시가격과 보유세도 크게 인상될 전망이다.
    강남구나 마포구 등 일부지역 공동주택들은 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있어 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할 것으로 예상된다. 대신 1주택자는 세부담 상한 50%가 적용되고 장기보유고령자에 대해서는 종부세 세액공제율을 최대 80%까지 확대할 계획이다." 

    -주택에 적용된 공시비율(80%)이 폐지되면 공시가격이 바로 25% 급등하나.
    "주택공시비율(80%)이 적용되지 않더라도 바로 공시가격이 인상되는 것은 아니다. 주택 공시비율 폐지는 2019년 공시부터 시세를 산정한후 현실화율을 적용해 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어져서다. 앞으로는 공시가격의 시세반영비율(현실화율)을 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향되게 된다."

    -공동주택의 층별, 호별 효용비의 구체적인 기준은.
    "조사자가 아파트 상한가(로열층)와 하한가(1층) 입력후 층별 등급과 등급별 효용비를 적용해 모든 층의 층별 효용비를 산정한다. 층별 등급은 최고층수에 따라 2∼6개로 구분하고 층별 등급에 따른 효용비는 공동주택 단지별 현장조사 및 실거래가 등 가격조사 등을 통해 실제 시장상황에 맞게 조정한다. 만일 최고층수가 2층인 경우 층별등급은 A·B로 구분하고 9층 이상인 경우 A∼F로 구분한다. 향·조망·소음 등 호별 효용비는 특성 차이에 따른 실제 시세 격차를 효용비로 적용한다. 
    예로 A아파트 시세 분석결과 다른 특성이 동일한 호의 시세가 남향 10억, 동향 9억7000만원이면 향별 효용비는 남향 1.0, 동향 0.97로 적용한다." 

    -기초연금 수급이나 건강보험료에 미치는 영향은.

    "시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정하므로 공시가격 현실화로 인한 서민·취약계층 부담 증가는 없다. 관계부처 T/F를 통해 공시가격과 연관된 복지제도 등의 영향을 분석하고 필요시 보완방안을 마련할 예정이다. 
    기초연금은 65세 이상 어르신들이 보유한 부동산 공시가격 변동을 반영해 매년말 다음해 기초연금 선정기준액을 조정한다. 
    2020년 공시가격은 2021년 4월부터 기초연금 수급자 선정기준으로 활용된다. 
    건강보험 지역가입자 재산보험료는 ‘재산보험료 등급표’로 산정되므로 공시가격이 인상돼도 등급이 바뀌지 않는한 보험료는 변화 없다.
    건강보험료는 소득 중심 부과체계로 개편중이며 2022년까지 지역가입자 보험료중 재산부문 비율은 2022년 41%까지 낮아질 것으로 예상된다.
    재산보험료 비중은 2017년 12월 51.3%에서 2019년 7월 45.5%다."