서울 용적률 300% 넘어도 재건축 … 관건은 공사비

서울시가 재개발·재건축 사각지대를 최소화하기 위해 파격적인 인센티브와 규제완화로 공공지원에 나선다. 사업성개선을 목표로 용적률산정시 보정계수를 적용하고 추가용적률도 부여한다. 더불어 통합심의·융자를 통해 인허가기간도 최대 18개월 앞당길 예정이다. 

이에 정비업계는 환영의 뜻을 나타내면서도 공사비인상 문제가 선결되지 않은한 '반쪽짜리 정책'에 그칠 것이라고 예단했다. 

27일 시가 발표한 '재개발·재건축 2대 사업지원방안'은 사업성개선(5종)과 공공지원(5종) 2대분야 총 10종 대책으로 구성됐다.

우선 시는 사업성이 부족한 재개발·재건축지역에 '사업성 보정계수'를 적용할 계획이다.

사업성 보정계수란 높은 분양수익을 기대하긴 어려운 지역에서 사업성을 높여줄 수 있도록 △지가 △기존주택규모 △과밀정도 등을 보정하기 위한 계수다.

이 항목이 적용되면 현재 10~20% 수준인 허용용적률 범위가 20~40%까지 늘어나 사업성개선이 가능해진다. 노원구 중계·상계동 등 강남권을 제외한 대부분 지역이 해당된다.

과밀단지와 지역에 대해선 현황용적률(건축물대장상 용적률) 인정범위를 확대한다. 법적상한용적률 최대 1.2배까지 추가용적률을 부과할 계획이다.

현황용적률을 적용하면 현재 리모델링 추진단지 60여곳도 재건축이 가능해진다. 3종일반주거지역 법적허용용적률 300%를 감안하면 1.2배 적용시 360%로 재건축이 가능해진다.

사업시행자에게 큰 부담이었던 공공기여도 낮춘다. 1종에서 2종, 3종에서 준주거지역으로 상향시 당초 15%를 부담해야 했던 공공기여를 10%로 완화하기로 했다.

공공임대주택과 같은 지역필요시설이나 데이케어센터 등 전략육성시설 기부채납시엔 '건축물 기부채납계수'를 1.0으로 설정해 공공기여를 더 많이 인정해주기로 했다. 이전에는 계수가 0.7로 적용돼 100억원 규모 건축물을 기부채납해도 70억원만 인정됐다.

정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 현실화도 추진한다. 비용기준이 최신 자재값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있도록 개정주기를 단축할 예정이다.

승강장으로부터 350m내외인 역세권은 준주거지역으로 용도지역을 상향해 고밀복합개발이 가능해지도록 한다.

재개발 접근성을 높이기 위해 접도율 기준은 완화했다. 기존 접도율 규정은 4m이상 도로에 맞닿아 있으면 기반시설이 양호하다고 판단돼 재개발을 허용하지 않았다.

이번 조치로 서울내 재개발 가능면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다.

고도·경관지구 규제도 완화한다. 경관지구는 12m→ 20m, 고도지구는 20m→ 45m이상으로 각각 완화한다.

건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별 심의는 '통합심의'로 처리해 인허가 기간을 최대 1년6개월 단축한다. 첫 통합심의는 4월이며 4건에 대한 심의가 예정돼 있다.

재개발·재건축사업 추진위윈회·조합 등을 대상으로 초기융자를 지원하고 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 올해는 진난해 248억원대비 21% 늘린 300억원을 융자지원할 예정이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "오는 9월 기본계획 변경이후 고시되면 그때부터 사업성 보정계수가 적용된다"며 "시공사 선정을 미뤄왔던 단지들도 앞으로는 원활한 사업추진이 가능해질 것"이라고 말했다.

정비업계는 이번 지원안이 얼어붙은 도시정비시장에 일부 숨통을 불어넣을 것으로 기대하고 있다.

대형건설 A사 관계자는 "최근 '여의도 한양 재건축' 등 대어급 사업지가 시공사를 선정하면서 분위기가 살아나긴 했지만 시장 전반적으로는 여전히 침체된 상황"이라며 "이번 정책지원으로 참고할 만한 '선례'가 생기면 조합이든, 건설사든 사업추진이 전보다 수월해질 것으로 기대한다"고 전망했다.

공공기여 문제를 두고 서울시와 갈등을 빚어온 여의도 시범과 압구정3구역, 사업성 부족으로 재건축 추진이 지지부진했던 '노도강(노원·도봉·강북구)' 노후단지에서도 사업 재추진 기대감이 높아지고 있다.

노원구 한 재건축 추진위 관계자는 "전날 '강북권 대개조'에 이어 이번 '재개발·재건축 지원안'까지 노후단지 소요주 입장에선 분명 환영할만한 소식"이라며 "정부발표가 '선거용 당근책'에 그치지 않길 바란다"고 말했다.

다만 공사비인상이 장기화하고 있어 '반쪽정책'에 그칠 수 있다는 우려도 적잖다. 최근 수억원대 분담금을 통지받은 사업장이 하나둘 늘자 조합사이에선 '재건축 회의론'까지 확산하는 분위기다.

공사비인상을 둘러싼 조합과 시공사간 줄다리기도 끝날 기미가 보이지 않고 있다.

정비업계 한 관계자는 "공사비를 3.3㎡당 900만원대로 올려도 마진이 남지 않는 곳이 수두룩하다"며 "규제를 아무리 풀어도 공사비를 잡지 못하면 정책 체감효과가 크지 않을 것"이라고 지적했다.

그러면서 "정부와 서울시가 표준공사계약서와 전담코디네터를 활용한 공사비 갈등 중재방안을 시행하고 있지만 강제성이 없어 실효성은 의문"이라고 말했다.