[2020 기획]글로벌 경기침체·초강력규제…부동산시장 '상저하고' 전망

지난해 정부가 서울 집값을 잡기 위해 '12·16부동산대책' 등 초강력 규제책을 꺼내들면서 올해 부동산시장은 전체적으로 '상저하고(上底下高)' 현상이 나타날 것으로 전망된다.

지난 2018년 세금·대출·청약 등을 망라한 초강력 규제인 '9·13부동산대책' 이후 연초 집값이 안정된 것처럼 올 상반기에도 관망세가 이어진후 서울을 비롯한 수도권의 경우 중장기적으로는 다시 상승세가 이어질 가능성이 높다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "수도권은 분양가상한제, 3기신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 내년 상반기 불확실성과 변동성이 극대화될 것"이라고 내다봤다.

◆국내외 경제 불확실성 요인 증가 = 국제금융센터는 2020년 세계 경제성장률을 3.0%로 예상했다. 국제통화기금(IMF)이 예상한 3.4%보다 낮은 수치다. 국제금융센터는 저성장·저물가·저금리 기조 속에서 세계화의 약화, 정책의 부조화, 저금리 후유증 등이 더욱 선명하게 드러나는 해가 될 것으로 내다봤다.

김성택 국제금융센터 글로벌경제부장은 "2020년 11월 미국 대선에서 트럼프가 재선에 성공하든 민주당 후보가 당선되든 무역분쟁 문제가 다시 점화될 것"이라며 "중국도 구조조정을 하면서 경기를 부양해야 하는 상황인 만큼 6%를 밑도는 수준까지 성장률이 떨어질 것"이라고 예상했다.

이에따라 올해 한국경제 성장률 역시 2% 안팎에 그칠 전망이다. 2017년 3.1%에서 2018년 2.7%, 2019년 2.0%로 고착화된 '저성장의 늪'을 빠져나오기 힘들어 보인다.

이는 결국 국내 건설경기의 침체로 이어질 것이란 전망이다. 한국건설산업연구원에 따르면 2017년 160조5000억원에 달했던 건설수주액은 2018년 154조5000억원으로 줄어든후 작년 148조9000억원으로 감소했다. 올해엔 140조원에 그칠 것으로 전망했다.

건설투자 역시 2017년 283조원에서 지난해 260조원으로 감소한 후 올해엔 253조원으로 크게 줄어들 것으로 예상했다. 2020년까지 건설경기 침체가 이어질 것이란 전망이 나오는 이유다.

건산연 관계자는 "올해 공공부문 건설투자 증가에도 불구하고 비중이 더 큰 주택 중심 민간부문 건설투자 감소세가 지속될 것으로 보인다"며 "건설경기 하락에 따른 거시경제 부담을 해결하기 위해 보다 적극적인 정책 대응이 필요하다"고 말했다.

◆올 상반기 집값 상승 둔화 = 전문가들은 지난해 분양가상한제, '12·16' 대책 등 정부의 초강경 규제로 인해 올해 상반기 부동산 시장이 관망세에 들어갈 것으로 내다봤다.

9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 축소, 종부세 및 공시가격 인상, 임대사업등록 혜택 축소 등이 진행되면서 당분간 주택구매심리가 위축될 가능성이 크다는 것이다. 올해 6월말까지 시행하는 한시적 양도세 중과 배제 조치로 다주택자의 급매물이 나오면서 실거래가격도 상당폭 하락할 수 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "이번 정부대책으로 서울 주택시장은 최소 3∼6개월가량 조정 장세가 예상된다"며 "올해는 전반적으로 주택가격이 강보합에 머물 것"이라고 전망했다. 

특히 올 3월 공동주택과 개별 단독주택 공시가격 예정가격이 공개되고 양도세 중과 회피 매물도 보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 집중되면서 집값 하락이 점쳐지기도 한다.

다만 올 상반기 주택시장은 매매보다 전세시장 불안이 우려된다. 최근 입시제도 개편으로 학군 인기지역의 전셋값이 급등한데다 분양가상한제까지 시행되면서 청약대기 수요들이 전세로 눌러앉는 경향이 나타나고 있다.

9억원 초과 고가주택에 대한 대출 규제가 강화되면서 당장 집을 사기보다 전세를 살면서 시장을 관망하려는 수요가 증가하고 있기 때문이다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "그동안 전셋값이 안정적으로 버텨왔지만 작년 하반기부터 서울 주요지역은 물론 수도권 전체적으로 불안 조짐이 커진 상황"이라고 설명했다.

◆하반기 공급부족 따른 집값 반등 = 일부 전문가들은 정부의 고강도 규제로 인해 올 하반기부터 아파트 분양이 일부 줄어들면서 집값이 반등할 것이라고 전망한다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "12·16 대책이 단기적으론 효과가 있지만 중장기적으로는 크지 않을 것"이라며 "올 하반기부터는 공급부족 우려 등으로 다시 오를 것으로 보인다"고 전망했다.

실제 부동산114 조사에 따르면 올 전국 아파트 입주물량은 총 34만7000여가구로 작년(약 40만가구)보다 5만가구 가량 줄어든다. 경기·경남 등지에서 각각 2만여가구가 줄어든 영향이 크다.

특히 2021년 전국의 아파트 입주물량은 총 23만4000여가구로 올해보다 41% 감소한다. 서울은 2만2000가구에 그쳐 전년보다 49%나 줄어든다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "올초 둔촌주공, 신반포13차·경남아파트 등 분양가 상한제를 피해갈 것으로 예상되는 단지들의 분양이 마무리되면 한동안 서울 요지에 신규 공급, 착공 물량이 감소할 가능성이 있다"며 "앞으로 입주물량 감소가 주택시장에 어떤 영향을 줄지 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

청약시장 열기도 작년만큼 달아오를 전망이다. 강동구 둔촌 주공, 강남구 개포 주공1단지 등 이미 관리처분인가를 받고 분양가상한제를 피해갈 재건축단지의 일반분양물량이 올 상반기중에 쏟아지기 때문이다.

변수는 정부의 규제정책이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 '12·16대책' 발표 당시 "대책 이후에도 불안요인이 계속된다면 올 상반기에 더 강력한 정부의 의지를 실은 대책을 마련할 예정"이라고 강조한 바 있다.