"공시가 낮추고 종부세 개선하고…尹당선인 부동산 효과 언제쯤?

정부가 올해 재산세 부담을 공시가격이 급등하기 전인 2020년 수준으로 낮추는 방향을 검토하고 있다. 1가구1주택자에 대해서는 종합부동산세를 지난해 수준으로 동결하는 방안도 추진중이다.

이 과정에서 윤석열 당선인의 의중이 일부 반영될 전망이지만 세입 감소를 우려하는 지자체들의 반발이 예상된다. 또 양도세 완화, 안전진단 기준 완화 등 부동산공약 실현 역시 연내 실현되기는 쉽지 않아 보인다. 부동산시장에서 기대하는 '윤석열 효과'는 서서히 드러날 것이라는 관측이 지배적이다.

16일 업계에 따르면 기획재정부와 행정안전부, 국토교통부 등 관련부처가 오는 22일 올해 공동주택 공시가격 공개에 맞춰 보유세(재산세+종부세) 완화 방안을 발표할 것으로 알려졌다.

이번 보유세 완화 방안에는 윤석열 대통령 당선인의 '부동산세제 정상화' 공약이 상당부분 반영될 전망이다. 기존 정부가 마련한 방안에 윤석열 당선인의 공약을 접목하는 방식이다. 이를위해 정부는 대통령직인수위원회와 최종안을 조율할 예정이다.

우선 정부는 보유세를 산정할때 적용되는 공정시장가액 비율을 하향 조정해 재산세를 2020년 수준으로 낮추는 방안을 들여다보고 있다. 공정시장가액 비율은 세금 부과 기준인 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 올해는 재산세의 경우 60%, 종부세는 100%가 적용된다.

법에 규정된 공정시장가액 비율은 재산세 40~80%(주택 기준), 종부세 60~100% 사이에서 조정할 수 있다. 즉 재산세를 법상 한도인 40%까지, 종부세는 60%까지 낮추면 세 부담을 큰 폭으로 낮출 수 있는 셈이다. 공정시장가액 비율은 정부 시행령만으로 개정할 수 있어 국회 동의가 필요 없다.

윤 당선인은 공약집에서 공정시장가액 비율 조정을 통해 부동산 공시가격을 2020년 수준으로 환원하겠다고 밝힌 바 있다. 다만 공시가격을 2020년 수준으로 환원시키는 세목은 재산세로 한정하는 것으로 알려졌다.

또한 윤 당선인은 종부세의 경우 1주택자의 세 부담 완화를 위해 현재 0.6~3.0%인 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준인 0.5~2.0%로 돌리고 공정시장가액 비율을 95%에서 동결하는 방안도 제시했다. 1주택자의 세 부담 증가율 상한도 150%에서 50%로 낮추는 방안도 거론했다.

부동산 보유세 부담을 완화해야 한다는 점에서 현 정부와 새 정부의 기조가 일치하지만, 일부 반발이 우려된다.

세입 감소를 우려한 지방자치단체들이 반대할 가능성이 있다. 정부는 2005년 종부세를 도입하면서 지자체에 일반재원으로 배분하는 '부동산 교부세'를 시행했다.

서울시에 따르면 전국 종부세의 60%가 서울에서 발생한다. 서울에서 걷은 종부세는 다른 지자체의 재원으로 활용되는 셈이다.

때문에 일각에서는 부동산 시장에서 '윤석열 효과'가 나타나기까지는 적지 않은 시일이 소요될 것이라는 관측이 제기된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "종부세를 재산세에 병합하면 1가구 1주택자뿐만 아니라 다주택자의 세 부담도 다소 완화될 전망"이라며 "다만 재정여건이 낮은 지자체의 반대와 국회 관련 법 개정의 허들을 넘어야 하는 문제가 있어 연내 실행될지가 관건"이라고 분석했다.

윤 당선인은 보유세 완화 공약 외에 △다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용(2주택자 20%p, 3주택자 30%p)을 2년간 한시적으로 배제 △1주택자의 취득세를 1~3%로 단일화하는 방안 △생애최초주택 구매자에 대해 취득세 면제 또는 1% 단일세율 적용 등을 공약으로 내걸었다.

가장 큰 난제는 여소야대 국면이다. 윤 당선인이 내놓은 공약 중 다수가 민주당 동의를 필요로 한다. 세제 개편부터 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 손질, 임대차 3법 개정까지 많은 부분이 국회의 법 개정 사안이기 때문이다. 특히 세제 관련 공약은 대부분 국회 의결 사항이다.

양도세 완화와 같은 다주택자 규제 완화의 경우 다주택자에 대한 규제를 강화했던 민주당의 당론을 꺾어야 할 뿐만 아니라 '부자 감세' 여론에도 직면할 수 있다.

물론 국회의 도움 없이 정부 재량으로 추진할 수 있는 공약도 있다. 안전진단 기준 완화는 국토부가 시행령만 고치면 가능하고 세 부담 상한률 완화나 공시가격의 2020년 수준 환원도 정부 힘만으로 할 수 있다.

실제 대통령선거 직후 국민의힘 소속 조수진 의원 등 11명은 재건축 안전진단 규제를 완화하는 내용의 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'을 발의했다.

대출 규제 완화도 금융당국이 결정하는 사안이다. 분양가상한제도 내부 관리 기준을 바꿔 시세 반영 비율을 높이는 우회로가 있다.

하지만 2024년 총선을 앞두고 있는 만큼 새 정부가 독단적으로 결정을 지속하기는 부담이 적지 않다. 새 정부는 여야 견해차가 크지 않고 시장에 큰 혼선을 가져오지 않을 공약부터 천천히 시도할 것으로 예상된다. 1주택자나 생애최초주택 구매자의 세 부담 완화 등이 그중 하나다.

세부 방안 마련에도 시간이 걸릴 것으로 보인다. 가령 임대차 3법의 경우 여러 시장 전문가들은 섣부른 폐지보다는 보안이 낫다고 입을 모은다. 수년간 적용되던 법을 단번에 폐지하면 소급 적용 해석 등 문제로 시장 혼선을 빚을 것이라는 진단이다.

고종완 한국자산관리원장은 "각종 부동산 규제 완화가 이뤄질지는 의문"이라며 "정권이 바뀌어도 법 개정이 필요한 정책은 국회에서 다수당인 더불어민주당에 가로막힐 가능성이 작지 않기 때문"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "'윤석열 효과'가 시장에 반영되려면 여러 장애물을 넘어야 한다"며 "단기간에 주요 규제를 풀어 공급을 늘리고 거래를 활성화하기는 어렵다"고 판단했다.

이어 "당분간은 거래가 수반되지 않은 상태에서 기대감으로 인한 호가 중심의 상승이 이어질 것"이라고 내다봤다.