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[궁금한 稅상]'부담부증여' 잘못했다간 뒤통수…다주택자 여부 우선 따져야

절세수단 부상하는 부담부 증여…채무까지 같이 증여채무의 경우 양도세 내야…다주택자는 불리경제능력 없는 연소자, 부담부 증여 시 세무조사 가능성

입력 2022-03-25 13:31 | 수정 2022-03-25 13:50
집값이 폭등하고 부동산 관련 세금이 늘어나면서 심심치 않게 접하게 되는 단어가 증여다. 과도한 양도소득세를 내느니, 차라리 자녀에게 아파트를 물려주겠다는 사람들이 늘어나면서 '부담부 증여'가 절세수단으로 떠오르고 있다. 

부담부 증여는 쉽게 말해 재산과 부담(채무)을 함께 주는 것을 의미한다. 예를 들어 시가 5억원의 아파트에 2억원의 주택담보대출이 있다면 채무까지 한번에 증여하는 것이다. 부담부 증여가 절세수단으로 떠오른 이유는 채무에 대해선 증여세가 부과되지 않아서다.

세입자가 있는 집을 증여할때도 마찬가지다. 10억원의 아파트에 세입자가 8억원의 전세보증금을 내고 살고 있다면 2억원에 대한 증여세만 내면 되기 때문에 세금을 줄일 수 있다. 

하지만 부담부 증여가 모든 상황에서 절세가 되는 것은 아니다. 

앞서 예시처럼 10억원의 아파트를 증여할때 8억원의 전세보증금까지 같이 증여한다면 2억원에 대해선 증여세를 내지만 8억원에 대해선 양도세를 내야 한다. 8억원이 은행에서 빌린 주택담보대출이더라도 양도세를 내야하는 것은 마찬가지다. 

이 경우 증여하는 사람이 1세대1주택자라면 비과세 혜택을 받는 등 세부담이 없겠지만 다주택자거나 조정지역에 있는 주택이거나 한다면 양도세가 증여세보다 더 나올 수 있다. 

부담부 증여를 하려면 증여자가 다주택자인지 여부부터 따져보고 그냥 증여했을때와 부담부 증여를 했을때의 세금 차이를 살펴봐야 하는 것이다. 

또 살펴봐야 할 것은 증여받는 사람의 경제적 능력이다. 

증여세 부담을 줄이고 싶다며 10세 자녀에게 5억원의 아파트를 증여하면서 2억원 주택담보대출을 같이 넘긴다면 과연 그 자녀가 대출 원리금을 갚아나갈 수 있을까.

국세청은 경제적 능력이 없으면서 고액의 대출로 부동산이나 주식 등을 취득한 연소자에 대해서 집중 검증하고 있으며 지난 2월에는 기획 세무조사를 통해 부담부 증여를 한 87명을 조사하기도 했다. 

보통 경제적 능력이 없다고 하면 미성년자를 생각하지만, 국세청은 자금여력이 없는 연령을 30세 미만 정도로 보고 있다. 콕 집어 이들에 대한 표적 조사를 한다고 밝힌 적은 없지만 내부적으로 30세 초반 이하의 연령대가 고액의 부동산 등의 자산을 취득했을 경우에는 기본적으로 자금출처를 의심하고 있다. 

국세청이 세무조사에 착수한 사례를 살펴보면 소득이 적은 연소자가 고액의 부동산을 취득하면서 받은 대출을 부모가 대신 갚아주거나, 부담부 증여로 물려받은 부동산의 담보대출을 부모가 대신 상환하면서 근저당권 설정을 유지해 눈속임하는 방법도 있었다. 

부담부 증여는 증여자의 다주택자 여부, 수증자의 부채 상환 능력을 따져봐야 뒤탈이 없이 절세효과를 누릴 수 있는 것이다. 
이희정 기자 hjlee@newdailybiz.co.kr
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