[尹당선인에 바란다] 김진우 대한변호사협회 정책이사

“상식을 되돌려 달라. 이 사회에서 사라져버린 근로소득의 가치가 부활할 수 있도록 최근 몇 년간의 비상식적 부동산 정책과 대출규제를 전면 폐기하라.”

많은 분들이 윤석열 대통령 당선인에게 애정 어린 정책 조언을 줄 것이다. 사회 각 분야에 변화가 필요하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 가장 시급하게 뜯어 고쳐야 할 것을 꼽는다면 필자는 “부동산 정책과 대출규제”라고 과감히 외치고 싶다.지난 몇 년간 부동산 정책은 전 국민을 우울증 환자로 만들 정도로 무주택자·1주택자·다주택자를 가리지 않고 고통을 가중시켰다. 

수요와 공급이라는 기본적인 경제학적 상식과 시장 법칙은 사라진 채 전 국민을 잠재적 투기꾼 취급하는 땜질 규제가 이어지면서 역사에 길이 남을 부동산 가격 폭등이 있었고 전 국민이 비명을 지르는 동안 정부와 지자체는 역대급 취득세·재산세·종부세·양도세 수입 호황을 누렸다. 과연 누구를 위한 부동산 정책인가?

1) 일단 무주택자들은 ‘벼락거지’라는 표현이 유행할 정도로 정상적인 근로소득 만으로 집을 살 수 없게 되어 버렸다. 2022년 현재 서울의 아파트 매매가격 평균이 11억5084만 원인 상황에서 절대 다수가 정상적인 근로소득으로 아파트를 장만하는 것은 원시적 불능이다. 극단적으로 사회 초년생부터 1억 연봉을 받아 절반인 5천만 원씩을 저축한다고 하더라도 산술적으로 22년이 걸린다. 인터넷 커뮤니티에 수능 전국 수석을 하는 것보다 서울에 아파트를 2채 가진 부모 밑에서 태어나 이를 증여받는 게 더 성공한 삶이라는 자조 섞인 유머가 사실일 수 있는 것이다. 덕분에 20대 초반의 대학생들이 등록금 낼 돈으로 휴학을 하고 주식과 코인에 투자하는 풍조까지 생겨났다. 몇 년 간 부동산 정책을 주도한 정치인들과 공무원들은 이를 어떻게 책임질 것인가?

2) 그리고 1주택자들은 소유 주택의 가격은 올랐지만 소위 상급지라 불리우는 지역의 주택들과 특히 대형 평수 아파트 가격이 더욱 오른 상황에서 보유세 부담만 늘고 이사는 가기 어려운 늪에 빠졌다. 대한민국 헌법의 거주이전 자유는 이미 제한된 것이다. 더구나 정부는 공시지가를 아무 대책 없이 올렸고 이제는 수 많은 1주택자들이 막대한 종부세를 내야 하는 황당한 상황에 빠졌다. 그런데 이런 상황에서 몇 년 간의 대출규제는 이들의 퇴로를 막아버렸다. 은퇴한 노부부들이 종부세를 내기 위해서 주택담보대출을 받으려고 해도 정부의 대출규제 때문에 제약이 많다. 심지어 15억 원 이상 주택은 담보대출 전면금지라는 위헌적 규제가 생기면서 은퇴자는 물론 세입자에게 전세금을 상환하고 실거주를 하려고 하는 실소유자까지 대출을 받지 못하여 전세금 상환을 못하고 세입자 역시 보증금을 받지 못하는 비극적 코미디가 발생하고 있다. 

대출규제는 누구를 위한 것인가? 과도한 부채는 미래의 뇌관이라고? 황당한 논리다. 당장 한심한 대출규제 때문에 많은 이들의 삶이 무너지고 있다. 부채총량 관리니 뭐니 뜬구름 잡는 소리는 이제 그만두고 실수요자들을 위해 부동산 대출을 전면 풀어야 한다. 그리고 대출규제와 관련하여 LTV(주택담보대출 인정비율)만 손보는 것은 아무 의미가 없다. 일반인들은 자세히 알지도 못하는 DSR(총부채원리금상환비율), DTI(총부채상환비율) 규제 등도 전면 완화 내지 폐기해야 마땅하다. 그동안 모아놓은 돈과 소득이 부족하니 안전자산인 부동산을 담보로 대출을 받는데 왜 DSR, DTI 운운하며 대출을 막는가? 울고 싶은 사람에게 뺨 때리는 겪이다. 간혹 일부 규제 맹신론자들은 과도한 가계대출의 위험성 운운하는데 대한민국의 부동산은 이미 수년간 과도한 대출규제 속에서 무리한 대출이 없었다. 또한 부동산 가격이 매우 급격히 상승하니 대출총액이 늘어난 것이지 각 대출은 어느 때보다 보수적으로 안전하게 이루어졌다. 

3) 마지막으로 다주택자는 일부 소수의 투기세력 정도를 제외하면 순기능이 매우 크며 이들을 죄악시하면 안 된다. 다주택자가 있기에 전세와 월세 매물이 시장에 나올 수 있고 사회 초년생들도 거주 공간을 마련할 수 있다. 종부세 폭탄 같은 다주택자 규제는 오히려 이들의 매물을 증여로 내몰 뿐이고 공급을 줄여 부동산 호가만 올린다. 심지어 세금 폭탄을 맞은 다주택자는 어쩔 수 없이 전세, 월세를 비싸게 내놓을 수 밖에 없다. 조세전가 현상이 발생하는 것이다.

윤석열 새 정부는 지난 몇 년 간의 부동산 정책을 전면 폐기하는 결단을 보여야 한다. 정책의 대전환 이후 일시적으로 시장의 매수 심리가 살아나면서 가격이 소폭 오를 수는 있지만 이후 부동산이 안정적으로 공급되면 수요와 공급 법칙에 따라 부동산 가격은 완만한 조정기에 들어설 것이고, 또한 패닉에 의한 매수 심리가 줄어들면서 말 그대로 실수요자들만 대출을 받을 것이다. 가계부채의 위험은 저절로 시장에서 소멸하는 것이다.

시장을 이기는 정부는 없다. 또한 이기려고 해서도 안 된다. 지난 몇 년 동안 절대 다수 국민들이 부동산 때문에 우울증에 걸렸다. 부동산으로 인한 국민들의 우울증을 없애달라고 간곡히 윤석열 새 정부에 요청하고 싶다. 무엇보다 부동산 문제를 해결하면 혼인률 감소·저출산 문제도 자연스럽게 해결될 수 있다(참고로 주위의 미혼 커플들 90%가 집 걱정 때문에 결혼을 미루는 상황이다. 이런 상황에서 무슨 저출산 대책인가?). 윤석열 대통령 당선인이 부동산 공약을 이행하고 문제를 해결하여 많은 국민들에게 ‘내 집 마련’의 꿈을 실현해 준 고마운 대통령으로 남기를 진심으로 기원한다.