올해 시장 규모 19조원…2030년 44조원대 성장 예상규제 덜해 수요↑…대우건설·GS건설 등 신기술 개발정비사업 수요 몰려있는 1기 신도시 최대 격전지
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    국내 건설사들의 리모델링사업 진출이 활기를 띠고 있다. 재개발·재건축 등 정비사업이 정부 규제에 막혀 지지부진해지자 대안으로 리모델링사업을 키우고 있는 것이다. 특히 노후된 아파트가 몰려 있는 분당·일산 등 1기 신도시에서 건설사간 리모델링 수주 경쟁이 치열해질 전망이다.

    22일 정비업계에 따르면 국내 리모델링 시장 규모는 올해 19조원대로 2025년 37조원, 2030년 44조원까지 성장할 것으로 예상된다. 

    리모델링은 노후된 아파트를 증축하거나 수선해 가구수를 늘리고 이전에 없었던 커뮤니티시설 등을 추가 조성해 전반적인 주거환경을 개선하는 사업이다. 

    이 사업의 특징은 다른 정비사업보다 규제가 덜해 사업 착수 및 진행이 수월하다는 것이다. 

    사업진행을 위한 준공 연한기준은 15년으로 재건축의 절반에 불과하고 조합 설립부터 입주까지 기간도 짧다. 안전진단 등급의 경우 재건축은 D등급을 받아야 하지만 리모델링은 B등급으로도 사업에 착수할 수 있다. 재건축과 달리 초과이익환수제도 적용받지 않는다.

    문제는 상대적으로 낮은 수익성이다. 재개발·재건축 사업보다 규모가 작은 만큼 수익성이 떨어져 대형 건설사들로부터 외면을 받았다.

    하지만 문재인정부가 안전진단 강화와 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등의 규제를 강화하면서 재개발·재건축사업 진행이 더뎌지자 리모델링사업으로 전환하는 건설사와 조합이 급격히 늘었다.

    한국리모델링협회에 따르면 지난 5월 기준 전국에서 리모델링 조합이 설립된 곳은 총 124개 단지로 전년 동월의 72개보다 72%가 증가했다. 올해에만 20개 단지가 리모델링협회에 등록했다.

    이같은 추세에 맞춰 대형건설사들은 리모델링 전담 조직을 신설하거나 관련 신기술을 개발하는 등 경쟁력 강화에 박차를 가하고 있다. 

    대우건설은 올해 리모델링시장에서 두각을 나타내고 있다. 이 회사는 최근 아파트 증축형 리모델링에 적용할 '특화평면'을 개발해 시공 기술력을 한단계 끌어올렸다. 

    리모델링 특화평면은 기존 아파트의 구조에 따라 △계단식 관통형 △계단식 일반형 △복도식 1BAY △복도식 2BAY 등 총 4가지 타입으로 나뉜다. 

    대우건설 관계자는 “특화평면은 비확장 발코니와 욕실 및 수납 공간 부족 등 리모델링 이전 구축 아파트가 갖고 있었던 여러 구조적인 문제점을 해결하는 방향으로 개발됐다”고 설명했다.

    또 최근 리모델링사업 최대 격전지로 부상한 1기 신도시에서 수주성과를 내는 등 전망도 긍정적이다. 

    대우건설이 수주한 '평촌초원한양아파트 리모델링사업'은 경기도 안양시 동안구 부림로에 위치한 지하 1층~지상 23층 규모의 아파트 870세대를, 지하 3층~지상 26층 규모의 아파트 1000세대로 수평·별동 증축한다. 총 공사비는 3200억원으로 대우건설이 1기 신도시에서 수주한 첫번째 사업이다. 

    이와함께 △강동구 고덕현대아파트 리모델링 △수원 두산우성한신아파트 리모델링 △송파구 거여5단지 리모델링 등의 입찰을 완료하는 등 실적 끌어올리기에 한창이다. 

    GS건설은 국내 건설사 최초로 리모델링 연구조직인 '리모델링Lab'을 신설했다. 이 조직은 사전 기술검토 지원과 최적화 공법을 제안해 불필요한 설계변경을 줄임으로써 공사비 증액을 최소화하게 된다. 지난해엔 리보델링시장 확대에 대비해 전담팀도 구성했다.

    다만 우려스러운 점은 윤석열 정부가 재건축 규제 완화를 본격적으로 추진할 경우 리모델링사업의 동력이 떨어질 수 있다는 점이다.

    윤 정부는 안전진단 등 정비사업 관련 제도를 합리적으로 조정해 도심 주택 공급을 촉진시키겠다는 국정과제를 밝힌 바 있다. 지난 21일엔 정비사업 추진시 소요되는 필수비용을 분양가에 반영하는 것 등을 골자로 하는 분양가상한제 개편안을 발표하며 규제 완화에 시동을 걸었다. 

    재건축 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 1기 신도시의 경우 한 아파트 단지에서 리모델링인지, 재건축인지 사업 진행 방식을 두고 여론이 갈리는 곳도 적잖게 됐다.

    한 정비업계 관계자는 "규제가 풀려 재건축 진입장벽이 낮아지고 사업기간이 짧아지면 굳이 리모델링을 선택할 이유가 없다"며 "다만 집값 상승을 우려한 정부가 규제 완화 속도 조절에 나서고 있는 만큼 리모델링의 인기는 당분간 이어질 가능성이 높다"고 말했다.