SH표 '반값아파트' 도입 초읽기 들어갔지만…시장반응은 '글쎄'

토지임대부 주택, 속칭 '반값 아파트' 도입이 초읽기에 들어간 가운데 시장에서는 실효성을 두고 의견이 엇갈리고 있다. 서울주택도시공사(SH공사)는 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 아파트를 분양해 서민층의 주거 안정을 지원한다는 계획이지만 기본적인 재산권 행사가 제한되고 사실상 또다른 형태의 임대주택이 아니냐는 부정론도 만만치 않다.

7일 부동산업계에 따르면 올해 하반기부터 신혼희망타운 등을 대상으로 토지임대부 주택공급이 본격화될 것으로 전망된다.

흔히 반값 아파트로 불리는 토지임대부 주택은 SH공사 등 공공이 토지 소유권을 갖고 수분양자는 건물만 분양하는 방식이다. 

아파트 분양가는 토지비와 건축비 등을 고려해 결정되는데 이중 절반이상을 차지하는 토지비가 빠져 초기 분양가를 일반 민간분양의 50% 수준으로 낮출 수 있다. 다만 분양을 받은 사람은 매달 토지에 대한 임대료를 납부해야 한다.

지난해 11월 공식 임기를 시작한 김헌동 SH공사 사장은 취임 초기부터 반값 아파트의 필요성을 주장해왔다. 특히 집값이 고공행진을 이어가고 있는 서울 강남 등에 3억∼5억원대 아파트를 공급하겠다는 것이 그의 구상이다.

그동안 김 사장은 서울내 주요 단지의 분양원가를 공개하며 반값아파트 도입을 위한 여론 조성에 공을 들여왔다. 

SH공사에 따르면 고덕강일·오금·세곡·내곡 등 강남권 주요 단지의 평균 건설원가는 3.3㎡당 601만원, 59㎡형 기준 1억5000만원이었다. 평균 택지비는 472만원, 59㎡형 기준 1억2000만원이었다. 토지 없이 건물만 분양했다면 중대형아파트도 2억~3억원대 저렴한 가격에 분양할 수 있다는게 SH측의 주장이다.

SH공사는 이르면 올해 하반기 반값아파트 분양에 나설 예정이다. 대상지는 강동구 고덕강일지구 신혼희망타운 용지가 검토 중이다. 이밖에 △강서구 마곡 △송파구 위례 △강동구 고덕강일 △송파구 가락동 옛 성동구치소 부지 △서초구 방배동 성뒤마을 등이 반값 아파트 공급 대상지로 검토되고 있다. 

하지만 시장의 반응은 미적지근하다. 민간 아파트와 달리 시세차익을 얻을 수 없어 실수요자들을 끌어들일 요인이 충분치 않다는 이유에서다.

현행법상 토지임대부 분양주택은 거주후 이사를 나갈 때 한국토지주택공사(LH)에 집을 매각해야 한다. 이는 2007년과 2012년 경기 군포 등에 토지임대부 주택과 비슷한 형태로 공급된 보금자리 주택이 '로또 분양' 논란을 일으킨 데 따른 조치다. 당시에는 환매 의무가 없었기 때문에 분양가가 7배 가까이 뛰었고 수분양자들은 막대한 시세 차익을 얻게 됐다.

반면 토지임대부 주택은 LH에 집을 매각할때 기존 분양가에 물가상승률과 정기예금 이자율을 붙인 가격으로만 팔 수 있어 시세차익을 기대하기 어렵다. 또 매달 토지에 대한 임대료를 납부해야 되므로 사실상 또 다른 형태의 임대주택, 월세가 아니냐는 지적도 나온다. 

부동산업계 한 관계자는 "소유권이 불완전한데다 일반아파트보다 얻는 이익도 적은 토지임대부 주택에 소중한 청약통장을 사용할지 의문"이라며 "자산증식에 대한 문제 해결없이 공급량만 늘릴 경우 미분양 사태에 직면할 수 있다"고 밝혔다.

토지임대부 주택을 공급할 용지가 충분하지 않은 것도 문제로 지적된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "토지임대부 주택이 시장의 가격 안정 효과까지 끌어내려면 공급총량이 중요하다"며 "수요자의 자금과 개성에 맞는 다양한 주택유형의 공급이 필요하다는 점은 공감하지만 주변 집값을 떨어트릴 만큼 토지임대부주택을 대량공급할 택지가 많지 않은 게 아쉬운 부분"이라고 말했다.